Podział nieruchomości

Czym jest podział nieruchomości?

Nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Każda nieruchomość powinna mieć odrębną księgę wieczystą. Jedna nieruchomość może składać się z kilku działek geodezyjnych. Działki wpisane do księgi wieczystej nie mogą być jednak oddzielnie zbywane jeżeli nie zostanie założona dla nich odrębna księga wieczysta. Szczegółowe przepisy mogą przewidywać różne zasady dla pewnych typów nieruchomości. Tak jest chociażby w przypadku nieruchomości rolnych i leśnych. W tym artykule poruszony zostanie jedynie temat podziału nieruchomości bez zastosowania przepisów szczególnych.

Kiedy powinieneś dokonać podziału nieruchomości?

Dokonanie podziału nieruchomości może być konieczne z wielu różnych przyczyn. Po pierwsze, bez podziału nie można sprzedać fragmentu nieruchomości. Dopiero skutecznie wydzielona działka, dla której założono księgę wieczystą może być sprzedana. Jeżeli zatem posiadamy dużą nieruchomość objętą księgą wieczystą, na której planujemy np. budowę kilku domów jednorodzinnych nie będziemy mogli ich sprzedać do czasu dokonania podziału nieruchomości. Podobnie, jeżeli posiadamy kilka budynków posadowionych na jednej nieruchomości nie będzie możliwe zbycie jednego z nich do czasu dokonania  podziału nieruchomości.

Kolejnym powodem, dla którego podział nieruchomości może być konieczny jest chęć zniesienia współwłasności. Współwłaściciele chcący znieść współwłasność mogą albo zdecydować o spłacie poszczególnych współwłaścicieli albo o podziale nieruchomości.

Dopiero po wydzieleniu odrębnych nieruchomości współwłaściciele mogą znieść ich współwłasność poprzez przyznanie poszczególnych nieruchomości konkretnym współwłaścicielom.

Gdzie załatwisz kwestie podziału?  

Wniosek o podział nieruchomości należy złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Sprawę załatwia się zatem w odpowiednim urzędzie miasta lub gminy.

Wniosek o podział może złożyć właściciel lub użytkownik wieczysty. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego to podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Jeżeli którykolwiek ze współwłaścicieli nie wyrazi zgody konieczne jest wystąpienie do sądu. Podziału przez sąd mogą zażądać współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Sąd rozstrzygając sprawę będzie miał na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Czy za podział nieruchomości się płaci?

Złożenie wniosku o podział nieruchomości jest bezpłatne. Trzeba jednak liczyć się z tym, że konieczne jest skorzystanie z usług uprawnionego geodety. Będzie się to wiązać z koniecznością odpłatnego zlecenia mu odpowiednich prac.

Podział nieruchomości – krok po kroku

Przygotowanie i złożenie wniosku o podział nieruchomości – I etap postępowania

Pierwszym etapem podziału nieruchomości jest przygotowanie i złożenie kompletnego wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami. Z uwagi na różną praktykę poszczególnych urzędów, przed złożeniem wniosku warto uzyskać, w odpowiednim urzędzie, szczegółowe informacje dotyczące wniosku, który należy złożyć chcąc dokonać podziału nieruchomości.

Do wniosku należy dołączyć dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości. Będzie to w szczególności oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów w księdze wieczystej wraz ze wskazaniem numeru księgi wieczystej. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań.

W przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków konieczne jest także dołączenie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości

Kluczowym elementem wniosku jest wstępny projekt podziału opracowany na kopii mapy zasadniczej (a w przypadku jej braku na odpowiednio uzupełnionej kopii mapy katastralnej). Projekt nie musi być opracowany przez geodetę i może go wykonać nawet wnioskodawca.

Jeżeli podział dotyczy także podziału budynku należy dołączyć rzuty poszczególnych kondygnacji tak, aby przedstawiały granicę projektowanego podziału wewnątrz budynku.

Zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości

W pierwszej kolejności organ sprawdza czy wniosek jest prawidłowy pod względem formalnym. W szczególności organ sprawdza, czy wniosek złożono zgodnie z właściwością miejscową. Jeżeli wniosek złożono do niewłaściwego organu ten sam przekaże sprawę do właściwego urzędu informując nas o tym.

Jeśli wniosek nie spełnia wymogów formalnych wnioskodawca zostaje wezwany do usunięcia braków w terminie nie krótszym niż 7 dni. Jeżeli braki nie zostaną usunięte wniosek zostanie pozostawiony bez rozpoznania

Jeśli wszystkie wymogi formalne zostaną spełnione organ opiniuje zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie dla danej nieruchomości nie opracowano takiego planu organ dokonuje oceny pod względem zgodności warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.  Taka opinia stanowi postanowienie, które można zażalić do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Jeżeli opinia byłyby negatywna innym rozwiązaniem jest także opracowanie nowego wstępnego projektu podziału nieruchomości.

Przygotowanie operatu podziału

Jeżeli wstępny projekt podziału został pozytywnie wstępnie zaopiniowany konieczne będzie skorzystanie z usług uprawnionego geodety.

Przed przystąpieniem do prac geodeta powinien zgłosić staroście prace geodezyjne. Na początek geodeta dokonuje przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi. Polega to na sprawdzeniu granic określonych w treści księgi wieczystej dzielonej nieruchomości z danymi wykazanymi w katastrze nieruchomości.

Jeżeli dane zawarte w powyższych dokumentach okazałyby się rozbieżne to granice nieruchomości przyjmuje się na podstawie dokumentów potwierdzających stan prawny nieruchomości, a jeżeli nie jest to możliwe granice przyjmuje się na podstawie katastru nieruchomości. W takim przypadku o czynnościach przyjęcia granic trzeba zawiadomić także właścicieli sąsiednich nieruchomości.

Następnie geodeta na zlecenie właściciela nieruchomości opracowuje operat podziału nieruchomości. W operacie zamieszcza się mapę z projektem podziału, protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej oraz wykaz zmian gruntowych.

Geodeta składa operat podziału nieruchomości do właściwego ze powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, w celu kontroli i przyjęcia do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Jest to bardzo ważne ponieważ dopiero dokumenty przyjęte do zasobu mogą stanowić podstawę do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału. Geodeta powinien przekazać te dokumenty także właścicielowi nieruchomości, aby ten mógł je złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, w celu wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości

Po otrzymaniu od geodety operatu podziału nieruchomości należy go złożyć do do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Jeżeli wniosek nie ma braków formalnych organ właściwy dokonuje oceny merytorycznej wniosku, czyli zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jeżeli wniosek oraz załączniki spełniają wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa organ wydaje decyzję zatwierdzającą podział. Załącznikiem do decyzji jest mapa z projektem podziału nieruchomości oraz wykaz zmian gruntowych.

Jeżeli decyzja stanie się ostateczna organ umieszcza na mapie z projektem podziału nieruchomości odpowiednią adnotację.

Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości. Po dokonaniu wpisów w księdze wieczystej i założenia nowej księgi wieczystej procedura podziału nieruchomości kończy się zakończona.