Podatek od sprzedaży nieruchomości

Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości? Ile wynosi? Jak go uniknąć? Pytania te powinny pojawić się u każdej osoby, która nie tylko zamierza sprzedać nieruchomość, lecz również właśnie ją nabyła lub w inny sposób otrzymała.

Podatek od sprzedaży mieszkania, a domu – czy są różnice?

Zaczynając od podstaw, podatek od sprzedaży nieruchomości jest uiszczany zarówno przez osoby fizyczne jak i prawne. Dla obu zasady uiszczania podatku jak i zwolnienia od niego są uregulowane inaczej. W obu przypadkach ustawodawca nie wprowadza rozróżnienia na domy, mieszkania czy działki. Posługuje się pojęciem nieruchomości. Kryją się pod nią, w świetle prawa podatkowego, wszelkie formy posiadania ziemi, domu, mieszkania. Będzie to więc również prawo użytkowania wieczystego lub spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu.  W tym wpisie opisana zostanie tylko kwestia podatków w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Kiedy trzeba go opłacić?

Obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości dotyczy podatnika, który w danym roku podatkowym dokonał odpłatnego zbycia: nieruchomości lub jej części. Odnosi się on także do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Poprzez „odpłatne zbycie” należy rozumieć sprzedaż, zamianę lub jakiekolwiek inne rozporządzenie odpłatne nieruchomością  przenoszące własność na inny podmiot. Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, składa zeznanie roczne PIT-39. Szczególny nacisk należy położyć na lata podatkowe, bowiem jest to zasadnicza różnica w stosunku do lat kalendarzowych. W Polsce rok podatkowy dla osób fizycznych pokrywa się z rokiem kalendarzowym. Okres na złożenie zeznania dla osób fizycznych mieści się zatem między 15 lutego a 30 kwietnia. Dla osób prawnych moment ten może być inny z uwagi na możliwość wskazania własnego roku podatkowego w statucie lub umowie spółki.

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?

Jak wspomnieliśmy na początku, omawiany podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy zarówno osób fizycznych jak i prawnych. Szczególną uwagę na dany podatek powinny jednak zwracać uwagę właśnie osoby fizyczne. To bowiem ich dotyczą omawiane poniżej zwolnienia od podatku.

Znajomość zasad odprowadzania podatku od sprzedaży nieruchomości będzie niezmiernie ważna dla spadkobierców, którzy w ramach dziedziczenia otrzymują nieruchomość. W tym przypadku bowiem podatek będzie teoretycznie najwyższy (brak kosztów dochodowych). Warto więc zwrócić uwagę, czy sprzedaż odziedziczonej nieruchomości „od razu” będzie opłacalna w dłuższej perspektywie. Podatek od sprzedaży nieruchomości jest podatkiem dochodowym, to znaczy istnieje dopóki przychód ze sprzedaży przewyższa koszty. Istnieje oczywiście możliwość, że nie uzyskamy dochodu ze sprzedaży. Przy stale rosnących cenach nieruchomości w Polsce jest to mało prawdopodobne, jednak w takim wypadku podatek nie jest naliczany.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% wartości dochodu uzyskanego przy sprzedaży danej nieruchomości (tak samo dla osób fizycznych jak i prawnych). Od przychodu uzyskanego wskutek sprzedaży odlicza się koszty związane z nabyciem, jak również samą cenę zakupu nieruchomości. W zakresie kosztów można wskazać wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, nakłady zwiększające wartość lokalu (np. jego modernizacja). W tym zakresie niezbędne będzie okazanie wszelkich faktur lub innych dokumentów, potwierdzających poniesione koszty. Jeżeli zatem, dla przykładu, kupiliśmy nieruchomość w 2022 roku za 250 tys. zł, w międzyczasie zrobiliśmy wymagany remont (40 tys. zł) i sprzedajemy ją 4 lata później, w roku 2026 za cenę 400 tys. – podatek liczony będzie od kwoty 110 tys. i wyniesie 20 tys. 900 zł. Kwota ta będzie mniejsza w przypadku wykazania kosztów administracyjnych (podatek od czynności cywilnych, notariusz).

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Nie bez powodu we wcześniejszej części tekstu wskazano na szczególny charakter omawianego podatku dla osób fizycznych. Osoba fizyczna nie zapłaci podatku od sprzedaży nieruchomości, jeżeli zbywa nieruchomość po okresie karencji trwającym 5 lat od momentu jej nabycia. To znaczy, wracając do opisanego powyżej przykładu, gdybyśmy tę samą nieruchomość sprzedali rok później, w 2027 – podatek wyniósłby 0 zł. Osoby prawne nie mogą korzystać z takiego udogodnienia. Dla nich podobne zwolnienie funkcjonuje jedynie w kontekście nieruchomości rolnych (okres karencji również trwa 5 lat).

Osoby fizyczne zostaną również zwolnione od podatku w przypadku kiedy uzyskane przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Co kryje się pod tym pojęciem? Będzie to m.in. nabycie budynku mieszkalnego, lokalu, budowa, adaptacja lub remont mieszkania, domu. Kwota zwolnienia jest limitowana i oblicza się ją ze specjalnego wzoru. Zaznaczyć należy, że warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków w ściśle określonym terminie – w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Czy sprzedaż nieruchomości prywatnej podlega pod opodatkowanie VAT?

Odpowiedź na to pytanie wydawałaby się oczywista, w rzeczywistości jednak tak nie jest. Osoba fizyczna sprzedając nieruchomość prywatną nie podlega co do zasady opodatkowaniu VAT, chyba że prowadzi działalność gospodarczą. Wówczas, będzie jednak odprowadzać podatek VAT jedynie w zakresie swojej działalności. Jeżeli działalność nie jest związana ze sprzedażą nieruchomości – podatek VAT nie będzie odprowadzany. Może się jednak zdarzyć tak, że urząd w zakresie kontroli rozliczeń dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości potraktuje samą sprzedaż jako dochód uzyskany z tytułu działalności gospodarczej. Stanie się tak gdy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną zacznie przejawiać cechy działalności gospodarczej. To znaczy: będzie ciągła, zorganizowana oraz będzie miała zarobkowy charakter. W szczególności ostatnia cecha może się wydawać nieścisła.

Zorganizowany charakter działalności oznacza, że osoba nie tylko wykorzystuje, ale również stwarza sobie okoliczności do uzyskania dochodu na sprzedaży nieruchomości. Istotne będzie istnienie szeregu działań, które potwierdzą profesjonalny charakter działań. Przez zarobkowy charakter należy rozumieć zachowanie podatnika przejawiające nastawienie na uzyskanie jak największego dochodu ze sprzedaży. Będą to na przykład negocjacje w sprawie ceny, inwestowanie w infrastrukturę na terenie posiadanych działek, czy ogłoszenie o sprzedaży. Po uznaniu, iż działania sprzedającego maja charakter działalności gospodarczej, wówczas sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu od sprzedaży towarów i usług (VAT) nawet jeżeli osoba fizyczna nie ma zarejestrowanej działalności czy nadanego nr NIP.