Zmiana ustawy o użytkowaniu wieczystym a dotychczasowe przepisy
Co zmieniło się 31 sierpnia 2023 r.?
W poprzednim artykule pokrótce przybliżyliśmy najważniejsze kwestie związane z wejściem w życie pakietu zmian do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przypomnijmy, że nowelizacja skierowana głównie do przedsiębiorców, pozwala na złożenie wniosku o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności na nowych zasadach, przewidując okres dwunastu miesięcy na przedstawienie żądania sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.
Przy spełnieniu szeregu przesłanek, wniosek nie może zostać odrzucony przez organy. Mówimy o nieruchomości oddanej w użytkowanie przed 31 grudnia 1997 roku oraz dla której wykonano zobowiązanie wskazane w umowie oddania w użytkownie.
Jeżeli chodzi o wyłączenia to mówimy o gruntach powierzonych KOWR, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym czy Wodom Polskim. Aby przekształcenie było możliwe, sama umowa użytkowania wieczystego musi trwać już 10 lat.
Cena? Dwudziestokrotność – na raz – lub dwudziestopięciokrotność dotychczasowej opłaty rocznej przy podziale na raty.
Na zbiegu postępowań
Wprowadzenie opisywanych zmian nie oznacza jednak, że przedsiębiorcy mieli dotychczas związane ręce. Przypomnijmy, że „dotychczasowa stawka procentowa” stosowana przy wyliczeniu kwoty wykupu zależna była od sposobu wykorzystywania gruntu. Był to powód, dla którego m.in. deweloperom zależy na jak najszybszym złożeniu wniosku o aktualizację stawki. „Pozostałe nieruchomości gruntowe” – w praktyce najczęściej mowa o gruntach niewykorzystywanych rolnie, ani mieszkaniowo – związane są bowiem z 3% stawką roczną, zaś wspomniane już grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe – 1%.
Część przedsiębiorców decydowała się również na złożenie wniosku o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności na zasadach ogólnych, dotychczas funkcjonujących na gruncie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (art. 32). Możliwość sprzedaży nieruchomości dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu miała jednak charakter uznaniowy. Innymi słowy to właściciele publiczni kształtowali politykę nieruchomościową wedle własnego uznania. Sprzedaż użytkowania wieczystego była de facto kwestią „dobrej woli” wojewody, a nie przedmiotem roszczenia użytkownika wieczystego.
Co zatem jeżeli przed 31 sierpnia 2023 roku wszczęliśmy postępowanie aktualizacyjne albo złożyliśmy wniosek o sprzedaż na zasadach ogólnych?
W pierwszym wypadku ustawodawca odpowiada w sposób niebezpośredni – właściwy organ ustala cenę przyjmując stawkę procentową stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania nieruchomości gruntowej. Postępowanie aktualizacyjne nie stoi zatem na przeszkodzie złożenia wniosku z żądaniem sprzedaży użytkowanej nieruchomości. Jest to sygnał szczególnie istotny dla wspomnianych już deweloperów.
Ustawa nie odnosi się natomiast do sytuacji, w której użytkownik wieczysty wcześniej złożył wniosek o wykup nieruchomości. Kierując się jednak celem, dla którego uchwalono pakiet zmian z 26 maja 2023 r. należałoby przyjąć pogląd, że w takiej sytuacji żądanie wykupu będzie miało pierwszeństwo przed trwającym już postępowaniem. W przeciwnym wypadku doszłoby de facto do sytuacji, w której użytkownik zostaje pozbawiony ustawowo przysługującego mu roszczenia.
Co w przypadku postępowania aktualizacyjnego wartość nieruchomości? Ustawa również tutaj pozostaje lakoniczna i ogranicza się do wskazania podstawy wyliczenia ceny wykupu, przy której bierze się pod uwagę „wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży”. Nie sprecyzowano jednak czy chodzi wartość aktualną na dzień sprzedaży, czy zawarcie umowy będzie związane każdorazowo z koniecznością wykorzystania usług rzeczoznawcy.
W kontekście wszelkich postępowań mających za przedmiot użytkowanie wieczyste warto również wspomnieć, że ustawodawca wyłączył możliwość sprzedaży użytkowania wieczystego na żądanie jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Bonifikaty
Na koniec należy jeszcze wspomnieć o temacie, który nie został poruszony we wcześniejszym artykule, mianowicie o bonifikatach.
Najwyższa, 90%-owa bonifikata przysługuje tylko osobom fizycznym: przed ukończeniem 16. roku życia, osobom, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym.
Kompetencje do ustalania zniżki dla osób prawnych zostały scedowane na samorządy terytorialne (oczywiście w stosunku do posiadanych przez nie nieruchomości). Już teraz pojawiają się stosowne uchwały. Przykładowo Rada Miejska w Łabiszynie uchwaliła, że osoba prawna prowadząca działalność na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, działalność charytatywna czy też opiekuńczą, może liczyć na bonifikatę w wysokości do 50%.
Nie jest wykluczone, że inne samorządy odmiennie sformułują politykę nieruchomościową na swoim terenie i przyznają bonifikatę również osobom prawnym prowadzącym działalność gospodarczą.
Po więcej treści zapraszamy na nasze profile w mediach społecznościowych: