Ewidencja gruntów i budynków przy zakupie nieruchomości – na co zwrócić uwagę?
Ewidencja gruntów i budynków
Ewidencja gruntów i budynków przy zakupie nieruchomości – na co zwrócić uwagę?
Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych. Wielu kupujących skupia się przede wszystkim na księdze wieczystej, zakładając, że skoro „wszystko się zgadza”, transakcja jest bezpieczna. To częsty i kosztowny błąd.
W praktyce badanie stanu prawnego nieruchomości nie powinno ograniczać się wyłącznie do księgi wieczystej. Równie istotna, a często pomijana, jest ewidencja gruntów i budynków (EGiB).
Księga wieczysta a ewidencja gruntów – dlaczego mogą się różnić?
Czy wiesz, że w księdze wieczystej może widnieć działka… której nie ma w ewidencji gruntów? Brzmi jak błąd systemu, a to całkiem realny problem.
W praktyce może to wynikać z wielu różnych zdarzeń takich jak podziały i scalenia działek, wymiany gruntów, modernizacja ewidencji lub aktualizacja jednego rejestru bez równoczesnej aktualizacji drugiego.
Przez wiele lat wszystko może wyglądać „w porządku” aż do momentu sprzedaży, zakupu, kredytowania nieruchomości albo planowanej inwestycji. Wtedy problem wychodzi na światło dzienne, często w najmniej dogodnym momencie.
Niestety znamy przypadki, w których działki widniejące w księgach wieczystych już nie istniały, nigdy nie powstały lub były wpisane w kilku księgach. Sprawdzenie działek w ewidencji jest szczególnie ważne, ponieważ dział I księgi wieczystej nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Co sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków?
Przy zakupie nieruchomości warto zwrócić szczególną uwagę na następujące elementy:
Oznaczenie działki
Sprawdź, czy:
- numer działki w ewidencji odpowiada numerowi ujawnionemu w księdze wieczystej,
- powierzchnia działki jest zgodna w obu rejestrach,
- nie doszło do podziału lub scalenia, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Różnice w powierzchni lub numeracji mogą oznaczać konieczność aktualizacji dokumentów przed transakcją. Być może konieczne okaże się także przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego.
Właściciel i dane podmiotowe
Ewidencja gruntów zawiera dane właściciela lub władającego nieruchomością. Jeżeli dane te różnią się od wpisów w księdze wieczystej, może to wskazywać na nieujawnione zmiany własnościowe. Możliwe jest także, że ktoś inny niż właściciel faktycznie korzysta lub korzystał z nieruchomości. To z kolei może oznaczać, że kupimy nieruchomość, ale nie będziemy mogli jej posiadać, konieczne będzie wytoczenie dodatkowego procesu przeciwko niechcianemu lokatorowi.
W skrajnym wypadku wpisany samoistny posiadacz mógł zasiedzieć nieruchomość, ale nie przeprowadzić odpowiedniego postępowania. Niestety oznaczałoby to, że umowę zawarliśmy z kimś, kto nie był już właścicielem, a zatem nie mógł nam jej sprzedać.
Użytki gruntowe i klasy gleby
Informacje o tym, czy grunt jest na przykład budowlany lub rolny mają kluczowe znaczenie m.in. dla możliwości zabudowy, podatków czy konieczności uzyskania dodatkowych zgód administracyjnych.
Budynki ujawnione w ewidencji
W ewidencji gruntów i budynków znajdują się dane dotyczące rodzaju budynków, ich powierzchni, funkcji (np. mieszkalna, gospodarcza).
Brak budynku w ewidencji lub niezgodność danych może oznaczać samowolę budowlaną albo problemy przy sprzedaży czy kredytowaniu.
Dlaczego ewidencja gruntów jest tak ważna dla kupującego?
Ewidencja gruntów stanowi podstawę do oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej i ujawnia faktyczny stan nieruchomości „w terenie” i pod tym względem jest ważniejsza od księgi wieczystej.
Dlatego analiza wyłącznie księgi wieczystej nie daje pełnego obrazu sytuacji prawnej.
Jak uniknąć problemów?
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest porównanie danych z księgi wieczystej i ewidencji gruntów oraz sprawdzenie historii zmian działki. W razie niezgodności konieczne jest ich wyjaśnienie przed podpisaniem umowy.
W wielu przypadkach niezbędne może być przeprowadzenie postępowania aktualizacyjnego lub uregulowanie stanu prawnego jeszcze przed transakcją.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości to nie moment na skróty. Rozbieżności między księgą wieczystą a ewidencją gruntów i budynków mogą przez lata pozostawać niezauważone, ale ujawnić się w kluczowym momencie, czyli przy sprzedaży, inwestycji lub sporze.
Dlatego badanie stanu prawnego nieruchomości zawsze powinno obejmować co najmniej: księgę wieczystą i ewidencję gruntów.
Jeśli chcesz poznać więcej takich pułapek i praktycznych sposobów ich rozwiązywania, zapraszamy do naszych publikacji lub do kontaktu z kancelarią.
Zachęcamy również do zapoznania się z naszymi pozostałymi publikacjami.