Możliwość budowy na gruntach rolnych i leśnych

Od wielu lat istotnym trendem na rynku mieszkaniowym jest budowanie nowych domków jednorodzinnych na terenach wiejskich. Wiąże się to z szeregiem ograniczeń, ponieważ najczęściej tereny niezabudowane stanowią grunty rolne i leśne. Z punktu widzenia gospodarki rolnej i leśnej zabudowa takich gruntów jest niekorzystna. Z tego względu istnieje szereg ograniczeń mających na celu ochronę gruntów rolnych i leśnych. W praktyce, z jednej strony podejmowane są działania mające na celu ochronę istniejących gruntów rolnych. Z drugiej strony zaś bardzo powszechnym zjawiskiem jest tak zwana zabudowa łanowa. Czy zatem budowa na gruntach rolnych jest możliwa?

Decyzja na budowę na gruntach rolnych i leśnych

Przede wszystkim wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej wymaga uzyskania decyzji. Ponadto przed uzyskaniem decyzji wydawanej przez starostę należy sprawdzić czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero wtedy możliwe jest wyłączenie gruntów. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje wykorzystania gruntu na cele nierolnicze konieczne jest wystąpienie do gminy o dokonanie stosownej zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Niestety jest to czasochłonna procedura, co często powoduje, że potencjalni zainteresowani rezygnują z dalszych działań.

Jak złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej?

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej przede wszystkim może złożyć właściciel gruntu. Prawo dopuszcza jednak także złożenie stosownych dokumentów przez użytkownika wieczystego, samoistnego posiadacza, zarządcę lub użytkownika, dzierżawcę. Nie ma znaczenia, czy wniosek taki składa osoba fizyczna czy osoba prawna.

Do wniosku należy złożyć dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości. Dokumentami takimi mogą być przede wszystkim: umowa sprzedaży, umowa darowizny, poświadczony czy skrócony odpis księgi wieczystej. Do wniosku dołącza się także projekt zagospodarowania działki. Dokument ten powinien zawierać mapę sporządzoną do celów projektowych przygotowaną przez geodetę oraz opis własności gruntów, a także zestawienie powierzchni z zaznaczoną powierzchnią i klasą gruntów przeznaczonych do wyłączenia z produkcji.

Opłaty za wyłączenie gruntów rolnych i leśnych

W decyzji nakładany jest obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Wysokość należności oraz opłat zależy od wielkości gruntu oraz przede wszystkim jego klasy. Należność to jednorazowa opłata, wnoszona za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Należność za wyłączenie z produkcji gruntów rolnych wylicza się z uwzględnieniem powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy. Z kolei opłaty roczne w przypadku trwałego wyłączenia gruntu opłacane są przez 10 lat. Każda z nich wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu). W przypadku czasowego (nietrwałego) wyłączenia gruntu, opłaty roczne płaci się przez okres tego wyłączenia. Opłatę roczną za dany rok należy uregulować do 30 czerwca tego roku.

W praktyce istnieje jednak wyłączenie, które jest bardzo często stosowane przez przyszłych inwestorów. Mianowicie obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego. Drugim przypadkiem jest wyłączenie gruntów z produkcji o powierzchni do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. W drugim wariancie powierzchnia teoretycznie nie jest ograniczona i zależy od liczby przyszłych mieszkań. Przepis wydaje się prosty, jednak w praktyce pojawia się kilka wątpliwości.

Budowa na gruntach rolnych i leśnych a możliwe problemy

Po pierwsze, problemem jest zdefiniowanie celów budownictwa mieszkaniowego. Przykładowo, uznaje się, że grunt wyłączony nie może być przeznaczony na parkingi. Podobnie, wyłączany grunt nie może być zajęty pod drogę dojazdową nawet jeżeli jest ona niezbędna do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Na pierwszy rzut oka może się to wydawać to dość dziwne, jednakże z drugiej strony kluczowym celem ograniczeń nie jest umożliwienie budowy, a ochrona gruntów rolnych i leśnych.

Po drugie, jeżeli przy planowanym budynku będzie znajdował się oddzielny budynek garażowy, to teren przy budynku również nie będzie mógł być uznany za grunt wyłączony na cele mieszkaniowe.

Wreszcie w praktyce pojawił się problem w jaki sposób należy uiścić opłatę od gruntu o powierzchni większej niż 0,05 ha. Część organów uznawała, że należności i opłaty należy uregulować tylko od powierzchni powyżej 0,05 ha czyli 500 m². Pojawiła się jednak tendencja, zgodnie z którą jeżeli grunt ma więcej niż 500m² opłaty roczne i należności należy obliczyć dla całego gruntu. Jest to argumentowane dwoma zasadniczymi powodami: po pierwsze, wszystkie wyjątki należy traktować zawężająco. Skoro wyłączenie dotyczy gruntów do 0,05 ha, to inne grunty nie korzystają ze zwolnienia. Po drugie, celem ograniczeń jest ochrona gruntów rolnych i leśnych, a wyłączenie powinno stanowić wyjątek.

Sankcje urzędowe przy budowie na gruntach rolnych i leśnych

eśli urząd stwierdzi naruszenie przepisów, czyli w praktyce najczęściej faktyczne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i leśnej bez odpowiedniej decyzji, to zbada jaki charakter miały zmiany dokonane na gruncie i czy można je zakwalifikować jako rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntu. W takim wypadku urząd wydaje tzw. decyzję karną, w której sankcje za naruszenie przepisów ustawy mogą być bardzo dotkliwe dla sprawcy (dwukrotna kwota należności). W takim wypadku urząd nie bada jak długo trwało wyłączenie gruntu z produkcji, czy wyłączenie było trwałe lub tylko czasowe. Urząd nie weryfikuje także czy sprawca odstąpił od nierolniczego użytkowania gruntu i przywrócił grunt do poprzedniego stanu.

Z drugiej strony warto zauważyć, że istnieje możliwość odstąpienia od prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i leśnej. Może to nastąpić w terminie dwóch lat od wydania decyzji. Rezygnacja może obejmować zarówno całość, jak i część uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej. W takim wypadku organ zwraca wpłaconą należność w wysokości odpowiadającej powierzchni gruntów finalnie niewyłączonych z produkcji. 

Podsumowując, budowa na terenach wiejskich zazwyczaj wiąże się z koniecznością wyłączenia gruntów z produkcji rolnej i leśnej. Jest to możliwe, jednak trzeba uzyskać odpowiednią decyzję. W decyzji określa się opłaty jakie należy z tego tytułu ponieść.