Pułapki w księdze wieczystej. Co sprawdzić, aby uniknąć kłopotów?
Pułapki w księdze wieczystej
Pułapki w księdze wieczystej. Co musi sprawdzić nabywca nieruchomości, aby uniknąć kłopotów?
Zakup mieszkania, domu lub działki to często jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Jednym z kluczowych dokumentów, który może uchronić przed poważnymi stratami, jest księga wieczysta. To właśnie ona ujawnia pełny stan prawny nieruchomości, ale czy na pewno?
Niestety, wielu nabywców analizuje księgę wieczystą pobieżnie lub nie rozumie znaczenia poszczególnych wpisów. W konsekwencji mogą wejść w posiadanie nieruchomości obciążonej służebnością, hipoteką czy roszczeniami osób trzecich. Poniższy artykuł omawia najczęstsze pułapki w poszczególnych działach księgi wieczystej.
Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości: błahostka, która może drogo kosztować
Dział I-O zawiera opis nieruchomości: numer działki, powierzchnię, sposób korzystania. Z pozoru wydaje się najmniej problematyczny, jednak i tu kryją się pułapki. Najczęstszą z nich jest niezgodność danych geodezyjnych z rzeczywistością. Jeżeli powierzchnia w księdze różni się od tej w ewidencji gruntów, bank może odmówić kredytu lub wstrzymać proces do czasu wyjaśnienia rozbieżności.
Zdarzają się także błędne numery działek lub nieaktualne oznaczenia wynikające ze starych podziałów geodezyjnych. Skutkiem może być kupno nieruchomości o innych parametrach niż deklarowane. Dlatego przed zakupem warto porównać księgę wieczystą z aktualną mapą ewidencyjną i wypisem z rejestru gruntów.
Przy tej okazji warto też sprawdzić czy dane z geodezyjne odpowiadają stanowi na gruncie. Zdarza się niestety, że granica faktycznie przebiega gdzie indziej niż wynikałoby to z ewidencji.
Okiem praktyka: Niestety zdarza się, że w księgach wpisane są dane nieaktualne, spotkaliśmy się z działkami, które już nie istnieją lub działkami, które były wpisane do kilku ksiąg. Podobnie nieaktualne mogą okazać się granice działek.
Niestety dane zawarte w dziale I-O nie są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to w dużym uproszczeniu, że wobec osób trzecich nie możemy powoływać się na błędne informacje zawarte w tym dziale.
Dział I-Sp – Prawa związane z nieruchomością: nie zawsze na korzyść kupującego
W Dziale I-Sp ujawnia się prawa, które są związane z nieruchomością, np. służebność przejazdu przez działkę sąsiednią. Problem pojawia się, gdy wpis jest nieprecyzyjny albo nieaktualny. Kupujący może błędnie założyć, że prawa już nie ma, podczas gdy w rzeczywistości wciąż obowiązuje – i odwrotnie.
Jeżeli prawo jest niejasne, może ograniczać sposób korzystania z nieruchomości. Zdarza się, że nabywca nieświadomie kupuje działkę, z której zgodnie z ujawnioną służebnością może korzystać kilka sąsiednich posesji. To z kolei oznacza mniejszą prywatność, spór o plac manewrowy czy trudności w grodzeniu terenu.
Dział II – Własność: kto naprawdę jest właścicielem i czy może sprzedać nieruchomość?
Dział II to kluczowy obszar dla kupującego. Wpisana tu osoba uznawana jest za właściciela – ale tylko tak długo, jak nie ma żadnej wzmianki o wniosku. Symbol „W” przy dziale oznacza, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę właściciela lub o wpis innego prawa. Taka wzmianka praktycznie wyłącza rękojmię wiary publicznej, co oznacza, że kupujący nie ma ochrony ustawowej, a dana osoba może przestać być właścicielem jeszcze przed podpisaniem aktu.
Warto zwrócić uwagę także na współwłasność wielu osób, co utrudnia sprzedaż i późniejsze zarządzanie. Jeżeli kupimy udział w wysokości ½ nieruchomości nie oznacza to automatycznie, że możemy korzystać z wybranej przez siebie połowy.
Kupujący powinien zażądać od sprzedającego wszystkich dokumentów potwierdzających jego tytuł – szczególnie jeżeli nieruchomość została odziedziczona, darowana lub podlegała podziałom majątku.
Okiem praktyka: W skrajnych wypadkach osoba wpisana do księgi wieczystej może nie być właścicielem nieruchomości, np. z uwagi na niezachowanie prawa pierwokupu. Ma to jednak głównie znaczenie przy transakcjach dotyczących np. spółek posiadających nieruchomości.
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia: najbardziej ryzykowny dział księgi wieczystej
To właśnie tutaj kryje się większość pułapek, które mogą poważnie utrudnić korzystanie z nieruchomości.
1. Służebności osobiste i prawa dożywocia
Nieruchomość może być formalnie zamieszkana przez osobę, która posiada dożywotnie prawo użytkowania. Nie można jej po prostu eksmitować, nawet jeśli nie jest właścicielem. Taki wpis potrafi drastycznie obniżyć wartość nieruchomości, a czasem wręcz uniemożliwić korzystanie z niej. W praktyce taką nieruchomość bardzo trudno sprzedać.
2. Roszczenia z umów przedwstępnych lub odkupu
Jeśli ktoś ma ujawnione prawo pierwszeństwa, kupujący może stracić możliwość nabycia nieruchomości, nawet jeśli dogadał się ze sprzedającym. Musimy liczyć się z tym, że zakończenie negocjacji spowoduje, że osoba uprawniona kupi nieruchomość na wynegocjowanych przez nas warunkach.
3. Podział quad usum
W III dziale księgi możliwy jest też wpis o podziale qoad usum, czyli określenia sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości. W praktyce może to oznaczać np. że choć formalnie będziemy współwłaścicielami całej nieruchomości, to nie będziemy mogli korzystać z pewnych ich części (np. niektórych pomieszczeń). Takie podziały są częste w budynkach, w których mieszka kilka rodzin, choć formalnie nie wydzielono odrębnych lokali. Podział może też dotyczyć części wspólnych budynku wielolokalowego, np. określać przydział szybów wentylacyjnych, czy piwnic.
4. Egzekucje komornicze
Wpis o egzekucji oznacza, że nieruchomość jest obciążona długiem. Nawet po zakupie kupujący nie ma gwarancji, że postępowanie zostanie szybko zakończone. Dodatkowo nabywca (w uproszczeniu) będzie odpowiadał za długi objęte egzekucją.
5. Wzmianki o wnioskach
Każda wzmianka innego działu jest sygnałem alarmowym. Nie wiadomo, czego dotyczy – może to być sprzedaż, ustanowienie służebności, a nawet rozpoczęcie egzekucji. Aby poznać szczegóły, trzeba uzyskać wgląd do akt księgi.
Dział IV – Hipoteki: długu nie zawsze widać na pierwszy rzut oka
Dział IV zawiera wpisy dotyczące hipotek. Najczęstsze pułapki to:
1. Hipoteka niewykreślona mimo spłaty kredytu
Nawet jeśli dług jest uregulowany, dopóki bank nie wyda listu mazalnego, hipoteka pozostaje w księdze.
2. Hipoteka łączna
Obciąża kilka nieruchomości jednocześnie. Oznacza to, że za cudze długi może odpowiadać kupowana nieruchomość.
3. Stare hipoteki
W księgach czasem można spotkać stare hipoteki, nawet sprzed denominacji, ich wykreślenie może być bardzo kłopotliwe.
Kupujący powinien uzyskać od wierzyciela zapewnienie wykreślenia hipoteki po transakcji oraz dokładnie sprawdzić dokumenty od wierzyciela hipotecznego. Same zapewnienia właściciela z pewnością nie są wystarczające.
Czym jest wzmianka i dlaczego może zrujnować transakcję?
Wzmianka (symbol „W”) oznacza, że do sądu trafił wniosek dotyczący zmian w księdze. Do czasu jego rozpoznania treść księgi jest niepewna, a kupujący nie ma ustawowej ochrony. Transakcja zawarta w takim czasie wiąże się z bardzo wysokim ryzykiem – może okazać się, że sprzedający nie jest już właścicielem lub że za chwilę pojawi się nowe obciążenie. Każda wzmianka powinna być traktowana jako sygnał, że trzeba szczegółowo przeanalizować akta, najlepiej z pomocą prawnika.
Podsumowanie: jak bezpiecznie kupić nieruchomość?
Przed zakupem nieruchomości warto:
- dokładnie przeanalizować każdy dział księgi wieczystej,
- sprawdzić wszystkie wzmianki i ustalić, czego dotyczą,
- zweryfikować dane geodezyjne w zewnętrznych rejestrach,
- porównać treść księgi z dokumentami sprzedającego,
- skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który oceni ryzyka.
Dla wielu osób zakup nieruchomości to życiowa inwestycja. Jedna przeoczona informacja w księdze wieczystej może oznaczać lata procesu lub utratę oszczędności. Dlatego, zanim podpiszesz umowę, warto zlecić analizę księgi prawnikowi, który wychwyci ryzyka i zadba o bezpieczeństwo transakcji.
Pułapki w księdze wieczystej. Co sprawdzić, aby uniknąć kłopotów?
Pułapki w księdze wieczystej. Co sprawdzić, aby uniknąć kłopotów?
Zachęcamy również do zapoznania się z naszymi pozostałymi publikacjami.