Remediacja gruntu

Specyfika inwestycji brownfield

Zauważalnym trendem jest coraz intensywniejsze szukanie terenów pod inwestycje tzw. brownfield. W przeciwieństwie do inwestycji greenfield, są to działania mające doprowadzić do ponownego wykorzystania terenów wcześniej wykorzystywanych pod inną zabudowę. Najczęściej inwestycje typu brownfield polegają na budowie budynków mieszkalnych na byłych obszarach zabudowy przemysłowej. Korzyściami związanymi z tego typu przedsięwzięciami są przede wszystkim korzystna lokalizacja, dobra komunikacja, możliwość atrakcyjnego wykorzystania istniejącej zabudowy, a często także konieczność ponoszenia mniejszych nakładów inwestycyjnych.

Inwestycja obejmująca tereny poprzemysłowe może jednak wiązać się z koniecznością załatwienia dodatkowych formalności oraz odpowiedniego przygotowania terenu. Remediacja gruntu może okazać się koniecznością i obowiązkiem do przeprowadzenia.

Co to jest remediacja gruntu?

Remediacja to poddanie gleby, ziemi i wód gruntowych działaniom mającym na celu usunięcie lub zmniejszenie ilości substancji powodujących stanowiących zagrożenie dla zdrowia ludzi lub stanu środowiska. Częstą cechą terenów poprzemysłowych jest zanieczyszczenie gruntów powstałe w toku ich wcześniejszego wykorzystywania. Trzeba pamiętać, że przemysł w XX wieku funkcjonował na innych zasadach niż obecnie. W znacznie mniejszym stopniu troszczono się o stan środowiska. Korzystano także z innych, bardziej szkodliwych technologii. Z tego względu do ziemi dostawały się różne substancje stanowiące efekt uboczny działalności produkcyjnej. Dotyczy to nie tylko najbardziej brudnych gałęzi przemysłu ponieważ długotrwałe użytkowanie gruntu na, z pozoru mało inwazyjne, cele przemysłowe także może doprowadzić do istotnych zanieczyszczeń.

W skrajnych przypadkach  koszty remediacji szacuje się nawet na 10% kosztów całej inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że zignorowanie obowiązków związanych z remediacją może wpłynąć nie tylko na zdrowie przyszłych mieszkańców, ale także na ich komfort życia. Zdarza się bowiem, że ziemia na terenach pozakładowych pozostawia bardzo nieprzyjemny zapach mogący nawet prowadzić do nudności czy bólów głowy. Przeprowadzenie remediacji jest zatem nie tylko prawnym obowiązkiem, ale często również warunkiem pozytywnego odbioru przez klientów samej inwestycji, jak również inwestora.

W momencie wykorzystywania nieruchomości na cele przemysłowe nie stanowiło to takiego problemu, jednak cele mieszkaniowe stawiają inne, wyższe wymagania. Często zdarza się także, że już samo wzruszenie gleby powoduje wydostawanie się do atmosfery szkodliwych substancji.

Problem z pewnością podniesie jeszcze bardziej debata publiczna, ponieważ w miastach kończą się łatwe tereny inwestycyjne. Zmusza to inwestorów do sięgania po grunty, które kiedyś uznanoby za nieatrakcyjne lub zbyt kosztochłonne. Z drugiej strony natomiast rośnie świadomość społeczna problemu związanego z zanieczyszczeniami gruntu w związku z dawną zabudową przemysłową oraz zagrożeniami jakie się z tym wiążą.

Kiedy trzeba przeprowadzić remediację?

Zanieczyszczenie powierzchni ziemi ocenia się na podstawie przekroczenia dopuszczalnych zawartości substancji w glebie lub w ziemi. Szczegółowe zestawienie substancji oraz ich dopuszczalnych limitów określa rozporządzenie Ministra do spraw klimatu. Dopuszczalne limity ustala się z uwzględnieniem faktycznej funkcji pełnionej przez ocenianą ziemie, chyba że inna funkcja wynika z planu zagospodarowania przestrzennego. Ziemi nie uznaje się za zanieczyszczoną, jeżeli stwierdzone w niej substancje są pochodzenia naturalnego.

Zasadniczo obowiązki związane z remediacją obciążają władającego, ujawnionego w ewidencji gruntów. Władający powierzchnią ziemi, który stwierdził historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi na terenie będącym w jego władaniu, jest obowiązany niezwłocznie zgłosić ten fakt regionalnemu dyrektorowi ochrony środowiska. Do takiego zgłoszenia należy dołączyć odpowiednie wynika badań. Trzeba jednak zauważyć, że każdy kto stwierdził potencjalne historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi może to zgłosić od odpowiedniego starosty lub prezydenta miast.

Dodatkowo regionalny dyrektor ochrony środowiska może nałożyć na władającego gruntem obowiązek przeprowadzenia badań  jeżeli w przeszłości była na nim prowadzona działalność mogąca z dużym prawdopodobieństwem powodować historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi. Badania takie może także przeprowadzić sam regionalny dyrektor ochrony środowiska.

Niezależnie od tego kto wykonał badania władający powierzchnią ziemi, na której występuje historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi, jest obowiązany do przeprowadzenia remediacji. Jeżeli władający wykaże, że historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi dokonane po dniu objęcia przez niego władania spowodował inny wskazany podmiot będzie on zobowiązany do przeprowadzenia remediacji solidarnie z władającym gruntem.

W szczególnych wypadkach remediację może przeprowadzić także regionalny dyrektor ochrony środowiska. Dzieje się tak w zwłaszcza gdy w drodze egzekucji administracyjnej nie ma możliwości przymuszenia innych podmiotów oraz z uwagi na zagrożenie dla zdrowia ludzi lub możliwość zaistnienia nieodwracalnych szkód w środowisku jest konieczne niezwłoczne jej przeprowadzenie. W tym drugim wypadku finalnie kosztami obciąża się władający gruntem.

Jak przebiega remediacja gruntu?

Remediacja powinna być dokonana zgonie z ustalonym planem, na podstawie którego regionalny dyrektor ochrony środowiska wydaje decyzję o ustaleniu planu remediacji. Plan zawiera szczegółowe dane dotyczące terenu, zanieczyszczeń, sposobu remediacji oraz terminie jej rozpoczęcia i zakończenia. W zależności od rodzaju terenu decyzja poprzedzona jest zasięgnięciem opinii innych organów.

Sama remediacja w pierwszej kolejności powinna polegać na  usunięciu zanieczyszczenia, a przynajmniej jego obniżenia do dopuszczalnej zawartości, w glebie i w ziemi – innymi słowy, usunięciu substancji powodujących ryzyko. Czasem zdarza się jednak, że takie działanie nie jest możliwe. Może to przede wszystkim wynikać z braku odpowiedniej technologii, ale może się też zdarzyć, że negatywne dla środowiska skutki byłyby niewspółmiernie wysokie do korzyści osiągniętych w środowisku. Wreszcie może się okazać, że koszty oczyszczania doprowadzające do usunięcia zanieczyszczenia byłyby nieproporcjonalnie wysokie w stosunku do korzyści osiągniętych w środowisku i zasadne jest przeprowadzenie remediacji w inny sposób. Ostatnią przesłanką jest wykazanie przez obowiązanego do przeprowadzenia remediacji , że zanieczyszczenie nastąpiło przed dniem 1 września 1980 r.

Jeżeli usunięcie zanieczyszczenia nie jest możliwe, podejmowane są inne działania mające na celu zmniejszenie ilości zanieczyszczeń lub ograniczenie możliwości rozprzestrzeniania się zanieczyszczeń połączone z ich okresową kontrolą. Dopuszcza się także przeprowadzenie samooczyszczania powierzchni ziemi, ewentualne podjęcie działań wspomagających samooczyszczanie, co może być połączone z ograniczeniem dostępu ludzi do zanieczyszczonego terenu i ewentualna konieczność zmiany sposobu użytkowania zanieczyszczonego terenu.

Po wykonaniu remediacji regionalny dyrektor ochrony środowiska przygotowuje dokumenty oceny przeprowadzonej remediacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości – egzekwuje jej wykonanie w trybie egzekucji administracyjnej. Dodatkowo za nieprzeprowadzenie remediacji lub prowadzenie jej niezgonie z planem grozi grzywna.

Remediacja gruntu – podsumowanie

W przeciwieństwie do inwestycji greenfield na terenach niezabudowanych wykorzystanie postindustrialnych terenów może wiązać się z dodatkowymi robotami związanym z remediacją ziemi. Działania takie są obowiązkiem władającego gruntem, jednak ich koszty nie niweczą rentowności całej inwestycji. Ponieważ w miastach kończą się łatwo dostępne tereny tereny inwestycyjne coraz częściej sięga się po obszary postindustrialne. Powoduje to coraz częstsze podejmowanie tematu remediacji, a co za tym idzie wzrost świadomości społecznej w tym zakresie. Wydaje się zatem, że warto z dużą uwagą podejść do kwestii ewentualnej remediacji przed wybraniem lokalizacji planowanej inwestycji.