Co to jest studium zagospodarowania przestrzennego?

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zwane inaczej studium uwarunkowań lub po prostu studium, to dokument określający w sposób ogólny politykę przestrzenną i lokalne zasady zagospodarowania przestrzeni. Studium jest podstawowym dokumentem do ustalania dalszych założeń w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Charakter prawny

W przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego studium uwarunkowań nie jest aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że teoretycznie nie jest to dokument wiążący mieszkańców czy potencjalnych inwestorów. Powyższe nie oznacza jednak, że nie ma on realnego znaczenia.

Przede wszystkim, jak już zostało wspomniane – studium uwarunkowań jest podstawą do przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Choć studium nie jest aktem prawa miejscowego, to rada gminy nie może przyjąć miejscowego planu sprzecznego ze studium. Miejscowy plan stanowi bowiem uszczegółowienie studium. W tym znaczeniu studium jest dokumentem wyższego rzędu od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zatem dla danego obszaru nie przyjęto jeszcze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to na podstawie studium możemy przynajmniej mniej więcej spodziewać się w jakim kierunku gmina zamierza prowadzić swoją politykę przestrzenną.

Przy większych inwestycjach już na podstawie samego studium można ustalić, czy dany rodzaj zabudowy (np. fabryka) będzie możliwa do zrealizowania. Oczywiście studium uwarunkowań może być zmieniane. W praktyce oznacza to jednak wydłużenie całej procedury inwestycyjnej.

Czego dowiemy się ze studium

Zasadniczo studium zawiera ogólne informacje dotyczące istniejącej sytuacji w gminie (uwarunkowania) oraz założenia dotyczące przyszłych działań gminy (ustalenia). Podobnie jak miejscowy plan, studium składa się z części tekstowej i graficznej.

W zakresie istniejących uwarunkowań studium zawiera przede wszystkim informacje o dotychczasowym przeznaczeniu i zagospodarowaniu gruntów oraz ich uzbrojeniu. Znajdziemy tutaj też informacje o stanie środowiska (w tym rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej) oraz stanu dziedzictwa kulturowego, w tym zabytków i dóbr kultury. Jest to o tyle istotne, że niektóre obszary ze względu na szczególne walory historyczne podlegają istotnym ograniczeniom. Studium określa także obszary środowiska i jego zasobów, przyrody, krajobrazu kulturowego. Tu również może okazać się, że w dłuższej perspektywie gmina planuje wprowadzić plan zagospodarowania przestrzennego istotnie ograniczający możliwość realizowania inwestycji w danych obszarach gminy.

Studium zawiera także podstawowe informacje o warunkach do życia mieszkańców, w tym zagrożenia dla bezpieczeństwa ludności oraz jej mienia. Z jego treści można się dowiedzieć między innymi jaka jest struktura demograficzna gminy oraz jakie jest rozmieszczenie ludności na jej terenie.

Gmina w studium określa także funkcje i przeznaczenie poszczególnych obszarów gminy. Na podstawie studium można zatem ustalić, czy w dłuższej perspektywie dany obszar jest przewidziany do zabudowy przemysłowej, mieszkalnej, usługowej lub np. turystycznej.

W omawianym dokumencie możemy znaleźć także informacje o potencjalnych miejscach przeznaczonych do wydobycia kopalin. Jest to o tyle istotna regulacja, że położenie nieruchomości w sąsiedztwie potencjalnego wydobycia może znacząco wpływać na późniejsze korzystanie z gruntu. Dla terenów górniczych obowiązkowe jest także stworzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Warto również wspomnieć o znajdującym się w studium określeniu lokalizacji kluczowych obiektów użyteczności publicznej. Chodzi tu chociażby o planowany przebieg dróg, zwłaszcza obwodnic.

Jakie mogą być inne ograniczenia?

Studium określa ogólne założenia dla poszczególnych rodzajów zabudowy oraz dla odpowiednich obszarów gminy. Studium uwarunkowań może na przykład zawierać informacje dotyczące powierzchni czy wysokości zabudowy. Wskazanie rodzaju zabudowy na danym obszarze może także istotnie wpływać na ustalenie dopuszczalnych norm hałasu czy zanieczyszczeń. Już zatem z samego studium pośrednie możemy dowiedzieć się jakie normy będą obowiązywać w sąsiedztwie planowanej inwestycji.

W zależności od charakterystyki gminy studium może też zawierać informacje dotyczące postulowanych terenów do objęcia szczególną ochroną. Mogą to być chociażby tak zwane korytarze ekologiczne mające na celu umożliwienie migracji zwierząt. Takie postanowienia mogą w przyszłości istotnie ograniczać zabudowę poszczególnych nieruchomości. Podobne ograniczenia mogą dotyczyć obszarów rolnych czy leśnych. Analogicznie w studium znajdują się postanowienia dotyczące ochrony wartości historycznych w zakresie krajobrazu lub zabudowy.

Jednym z najbardziej konkretnych postanowień studium jest regulacja dotycząca obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2 000 m². Zgodnie z przepisami tak duże obiekty mogą powstać wyłącznie na obszarach wprost wskazanych w studium uwarunkowań.

W praktyce problemem może być to, że studium uwarunkowań dla poszczególnych gmin często mają już wiele lat. Z tego względu poszczególne regulacje czasem nie są dostosowane do aktualnie obowiązujących przepisów, co może powodować trudności interpretacyjne.

Trzeba przy tym pamiętać, że uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jawną i rozłożoną w czasie procedurą o dużej doniosłości społecznej. Z tego też powodu częstokroć zdarzą się, że procedowanie nad miejscowym planem budzi duże zainteresowanie społeczne i nabiera politycznego wymiaru w lokalnym środowisku. W takich warunkach decyzje podejmowane są z uwzględnieniem różnych argumentów, a nieprecyzyjne lub chociażby tylko potencjalnie nie korzystne sformułowania studium mogą okazać się decydujące. Z tego względu przed rozpoczęciem inwestycji warto dokładnie zapoznać się z treścią studium uwarunkowań. W przypadku poszukiwania lokalizacji dla dużej inwestycji warto zweryfikować czy władze gminy są skłonne do zmiany studium.

Obligatoryjny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Są obszary, dla których stworzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest obowiązkowe. Dla takich terenów nie możemy uzyskać decyzji o warunkach zabudowy co oznacza, że bez miejscowego planu nie otrzymamy pozwolenia na budowę. We wcześniejszym wpisie na naszym blogu przybliżaliśmy kwestię warunków zabudowy dla pojedynczej działki w Polsce, do którego lektury zapraszamy.

Wprawdzie wskazane wyżej ograniczenia wynikają z przepisów szczególnych, to jednak wzmianki o nich znajdziemy właśnie w studium uwarunkowań.

Miejscowy plan będzie wymagany dla obszarów, na których przewiduje się przewiduje się utworzenie lub prowadzi się obszar chronionego krajobrazu. Podobnie plan będzie konieczny gdy gmina zamierza przeznaczyć pod działalność inwestycyjną obszary dotychczas rolne i leśne. Miejscowy plan jest również niezbędny jeżeli na terenie gminy utworzono park kulturowy, a także wspomniane wcześniej tereny górnicze. Plan konieczny jest także dla obszarów przeznaczonych na inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, czy też w przypadku, gdy sama gmina przewiduje realizacje inwestycji o charakterze infrastrukturalnym, obiektowym, o funkcjach społecznych z wydzieleniem stref ochronnych.

Podsumowanie

Choć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego i bezpośrednio nie wpływa na możliwość realizowania danej inwestycji, to przed zakupem nieruchomości warto zapoznać się z jego ustaleniami. Studium pokazuje jakie ogólne założenia co do polityki przestrzennej obowiązują w gminie. Ma to szczególne znaczenie jeżeli dla naszej nieruchomości nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.