Zmiany warunków technicznych – 2024
Zmiany warunków technicznych
Zmiany warunków technicznych – 2024.
W ostatnich latach problem tzw. „patodeweloperki” zyskał znaczną uwagę w Polsce, stając się poważnym wyzwaniem społecznym i urbanistycznym. Pojęcie to dotyczy nieetycznych praktyk deweloperów. Prowadzą one do budowy mieszkań o niskiej jakości, z minimalnymi odległościami i powierzchnią. Budowane „na sobie” budynki wielorodzinne stają się coraz bardziej zauważalne, w szczególności na obrzeżach miast. Możliwość podania ręki przez balkon sąsiedniego budynku staje się coraz częstszą anegdotą, natomiast oferty „mikrokawalerek” nieustannie stają się obiektem drwin w mediach społecznościowych.
W odpowiedzi na skargi mieszkańców, rząd wprowadził zmiany w prawie. Miały one na celu zwalczanie tego zjawiska i poprawę jakości inwestycji.
W dniu 1 sierpnia 2024 r. wszedł w życie pierwszy pakiet zmian rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczy on przede wszystkim budynków wielorodzinnych, tj. „bloków”. Drugi pakiet wszedł w życie 15 sierpnia i precyzuje przepisy dotyczące odległości od granicy działki budynków „pod kątem”.
Zwiększenie odstępów między budynkami.
Jedną z kluczowych zmian w walce z patodeweloperką jest wprowadzenie do rozporządzenia zmian w zakresie minimalnych odległości miedzy budynkami o więcej niż czterech kondygnacjach. Odległość ta została zwiększona do 5 , (pierwotnie były to cztery 4 m w przypadku ściany z oknami i 3 m dla ścian bez okien). Innymi słowy minimalna odległość między dwoma „blokami” nie będzie mogła być mniejsza niż 10 m. Należy zauważyć, że jakkolwiek zmiana ta z pewnością wpłynie na wzrost komfortu mieszkańców. Optycznie, w przypadku wielopiętrowych budynków, wciąż pozostaje mała.
Jeżeli natomiast chodzi o możliwość podania sobie ręki przez balkon – odległość ta wzrośnie do 3 m od granicy działki. Tym samym budynki zwrócone do siebie stroną z balkonami nie będą mogły być bliżej niż 6 m.
Dla dalszego zwiększenia komfortu mieszkańców przesunięto również odległość w jakiej mogą być usytuowane budynki produkcyjne lub magazynowe (o powierzchni przekraczającej 1000 m2) od budynku mieszkalnego i budynku zamieszkania zbiorowego (sprecyzowano, że chodzi również o budynki mieszkalne, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę lub dokonano zgłoszenia budowy). Ściana budynku produkcyjnego i magazynowego nie będzie mogła być bliżej niż 30 m od budynku mieszkalnego.
Jeżeli chodzi o budynki położone nierównolegle do granicy działki, każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę. Mniejsze odległości – mniejszej niż 4 m, ale nie mniejszej niż 3 m – będzie można zachować w przypadku kiedy ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do granicy a odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy.
Utrzymano natomiast możliwość położenia budynku w odległości 1,5 m od granicy działki jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.
Mikrokawalerki
Częstą praktyką była budowa lokali użytkowych, które później funkcjonowały jako lokale mieszkalne. Rozmiary tych lokali potrafiły przysporzyć klaustrofobii nawet osobom, które nigdy jej nie doświadczyły. Deweloperzy budowali „lokale użytkowe” o powierzchni kilkunastu m2, a następnie ich nabywcy wynajmowali je jako lokale mieszkalne. Oczywiście jest to zabieg nielegalny, jednak z powodu braków na rynku mieszkań był często jedynym rozwiązaniem. Pozwalał on na wynajem mieszkań w miastach.
W związku z powyższym, wprowadzono minimalną powierzchnię lokali użytkowych – 25 m2. Jest to zmiana kontrowersyjna. Zmusza osoby zainteresowane mniejszą powierzchnią użytkową na cele niemieszkalne, jak magazyn czy małe biuro, jak również eliminuje całkowicie problem. Dalej możliwe będzie bowiem wynajmowanie lokalu (25 m2) z pomieszczeniami przynależnymi o mniejszej powierzchni.
Od wprowadzonej, minimalnej powierzchni jest wyjątek. Dotyczy lokali na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej, posiadających bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Zmiany w minimalnej powierzchni nie dotyczą lokali z pozwoleniem na budowę wydanym przed 1 sierpnia 2024 r. Przepis ten obejmuje także budowy zgłoszone przed tym dniem.
Place zabaw
Równie kontrowersyjną zmianą jest nałożenie na deweloperów obowiązku realizacji placu zabaw w przypadku inwestycji o liczbie mieszkań powyżej 20. Rozporządzenie przewiduje dosyć rygorystyczne wymogi dla takiego placu m.in.: 30% powierzchni miejsca rekreacyjnego znajduje się na terenie biologicznie czynnym; nasłonecznienie co najmniej 50% powierzchni placu zabaw dla dzieci wynosi co najmniej 2 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10:00-16:00. Plac powinien być również ogrodzony (w zakresie wymagań ogrodzenia rozporządzenie pozostaje równie szczegółowe).
Powierzchnia placu zabaw jest zależna od liczby mieszkań. W przypadku 21 lokali jest to 21 m2 (1 m2 n mieszkanie). Dla 51-100 lokali stałe 50m2, zaś dla 300 mieszkań – do 150 m2 (0,5 m2 na mieszkanie).
Zmiany warunków technicznych – 2024 – Podsumowanie
Ostatnie zmiany w polskim prawie dotyczące „patodeweloperki” stanowią ważny krok w kierunku poprawy jakości nowo powstających inwestycji mieszkaniowych. Nie jest jednak jasne czy zmiany osiągną oczekiwany efekt. Brak mieszkań na rynku tworzy ogromny pęd do budowania jak najszybciej. To natomiast nie sprzyja rozsądnemu i przemyślanemu (chciało by się rzecz „świadomemu”) budownictwu.
Chcesz być na bieżącą ze zmianami w polskim prawie nieruchomości? Kliknij tutaj!