Zmiana warunków zabudowy w trakcie budowy
Kilka decyzji o warunkach zabudowy wydanych dla jednej działki? Budowa odbiega od założeń pozwolenia na budowę oraz warunków zabudowy? A może jesteśmy zainteresowani kupnem inwestycji obarczonej taką wadą?
Udzielenie odpowiedzi na powyższe pytania nie jest kwestią najłatwiejszą. Tym bardziej kiedy chodzi o inwestycje związane z nieruchomościami, które niejednokrotnie cechują się nie tylko wysokim ryzykiem, ale i wysoką ceną. Jak więc odnaleźć się w gąszczu decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy (potocznie nazywanych WZ lub Wuzetkami)?
Zaczynając od początku – WZ jest jednym z dokumentów niezbędnym inwestorowi do uzyskania pozwolenia na budowę. Wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w przypadku kiedy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, określa warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych. Innymi słowy, określa co tak naprawdę można zmienić na danej działce w kwestiach budowlanych w przypadku braku planu miejscowego. Na jej podstawie inwestor ustala projekt. Razem z innymi dokumentami, projekt oraz decyzja składane są wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.
Kto może o nią wnioskować?
Co do zasady, nie ma limitu wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości. Co więcej, w przeciwieństwie do pozwolenia na budowę, nie trzeba legitymować się tytułem prawnym do danej nieruchomości aby móc wnioskować o wydanie decyzji. Może to zrobić każdy zainteresowany. Czy w takim razie możliwe jest jednoczesne wydanie kilku różnych decyzji o warunkach zabudowy? Tak. Również w tym samym czasie. Jako że inwestorzy mogą mieć różne plany co do zagospodarowania danej działki, również “Wuzetki” mogą się między sobą różnić. Istnieje jednak limit w tym zakresie. Dla jednej inwestycji może zostać wydana jedna decyzja. Tak samo w stosunku do zainteresowanego – jedna decyzja na inwestora. Ubieganie się przez ten sam podmiot o wydanie decyzji co do tego samego terenu będzie możliwe jedynie w kontekście innej budowy lub inwestycji.
Co w przypadku obowiązywania kilku decyzji o warunkach zabudowy?
Jak już zostało wspomniane powyżej – decyzji o warunkach zabudowy dla danego terenu może być kilka. Która spośród nich będzie zatem ostatecznie obowiązywać? Odpowiedź brzmi: decyzja, która została przedłożona do uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę. W takim wypadku wszystkie inne wygasają, zaś inni zainteresowani tracą możliwość składania wniosku o wydanie takiej decyzji. Dodatkowo, w przypadku ustalenia planu miejscowego, wszystkie wydane dotychczas WZ również przestają obowiązywać, chyba że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Co istotne – decyzja, która stała się podstawą wydania pozwolenia na budowę nie wygasa. Fakt ten jest niezmiernie istotny w przypadku postępowania naprawczego o czym w dalszej części publikacji.
Realizacja budowy odbiega od projektu?
Zdarzyć się może sytuacja, w której podmiot legitymujący się pozwoleniem na budowę, realizuje inwestycję niezgodnie z jej założeniami. Odstępstwa od projektu oraz pozwolenia mogą polegać na przykład na zmodyfikowaniu projektu parkingu poprzez zmianę ilości miejsc parkingowych, ich układu i przeznaczenia, lub poprzez alternatywne rozmieszczenie lokali na piętrze. Powstaje wówczas pytanie – czy taka inwestycja jest skazana na rozbiórkę?
Prawo budowlane przewiduje w takiej sytuacji przeprowadzenie tak zwanego postępowania naprawczego. W swojej istocie jest to szczególny rodzaj postępowania legalizacyjnego. W przeciwieństwie jednak do samowoli budowlanej – inwestor działa na podstawie wydanych decyzji oraz pozwoleń odbiegając jedynie od ich założeń oraz warunków. Celem postępowania będzie zatem zsynchronizowanie stanu faktycznego, zaistniałego na placu budowy oraz stanu prawnego, opisanego we wszelkich decyzjach, projektach oraz pozwoleniach. Jak do tego dochodzi? Trzymając się wskazanego wyżej przykładu – warunki zabudowy wskazują, iż dla danego budynku musi powstać tyle miejsc parkingowych ile jest mieszkań (1:1), jednak dotychczas zrealizowana część inwestycji znacząco odeszła od założeń projektu oraz pozwolenia na budowę. Organ nadzoru w takiej sytuacji wstrzymał postanowieniem prowadzenie robót budowlanych oraz nałożył na inwestora (w drodze decyzji) obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót.
Co jednak w sytuacji, kiedy projekt zamienny, do którego przedłożenia zobowiązany zostaje inwestor jest niezgodny z warunkami zabudowy?
Uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy
Orzecznictwo jasno wskazuje, iż organ nadzoru ma obowiązek zbadać zgodność projektu budowlanego zamiennego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli zatem projekt zamienny stoi w sprzeczności z warunkami – konieczne jest uzyskanie nowej decyzji. W praktyce, obowiązek uzyskania nowych WZ powinien nałożyć na inwestora organ nadzoru budowlanego. Inwestor nie może złożyć wniosku o wydanie takiej decyzji bez takiego wezwania, gdyż prowadziłoby to do uprzywilejowania jego pozycji w procesie budowlanym.
Po przedłożeniu wskazanych powyżej dokumentów, organ sprawdza wykonanie nałożonego obowiązku i wydaje decyzję, pozytywną tudzież negatywną, w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli budowa została już zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. Dokument ten stanowi odpowiednik uzyskanego wcześniej pozwolenia na budowę. Od tego momentu możliwe jest kontynuowanie budowy.
Ryzyko
Należy mieć na uwadze, iż postępowanie naprawcze w takim wypadku zakończy się sukcesem, jeżeli możliwe będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnej z dotychczas zrealizowaną budową. Nie da się jednoznacznie określić ryzyka rozbiórki obiektu, dla którego wszczęto postępowanie naprawcze. Obok dotrzymania terminów na przedłożenie dokumentów zamiennych, będzie to zależne w głównej mierze od charakteru oraz skali odstępstw w realizacji inwestycji względem pierwotnego, zatwierdzonego projektu Może się bowiem okazać, iż wprowadzone zmiany nie będą możliwe do pogodzenia z polityką przestrzenną danej gminy lub wymaganiami wynikającymi wprost z ustaw. Decyzja o warunkach zabudowy nie może stanowić wytrychu dla inwestora, który chce ominąć przedstawione wcześniej warunki. Inwestycja w jakikolwiek obiekt, którego legalizacja będzie wymagała przeprowadzenia postępowania naprawczego, musi być zawsze poprzedzona nie tylko analizą prawną, ale również szczegółowym zaznajomieniem się ze stanem faktycznym zastanym na budowie.
Podsumowując
W przypadku wydania kilku decyzji o warunkach zabudowy, obowiązuje ta, która zostanie złożona wraz z innymi dokumentami celem uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę. Odejście od jej założeń w trakcie realizacji inwestycji związane jest z koniecznością uzyskania decyzji w postępowaniu naprawczym, wszczynanym przez organ nadzoru budowlanego. Po uzyskaniu decyzji oraz przedstawieniu wymaganych przez organ nadzoru dokumentów, inwestycja zostaje zalegalizowana. Może się zdarzyć, że niemożliwe będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnej z projektem zamiennym, dlatego każda decyzja w zakresie takiej nieruchomości powinna zostać poprzedzona wnikliwą analiza stanu faktycznego oraz prawnego.
Autor: Jakub Połatyński