Sprzedaż nieruchomości w Polsce
Jak sprzedać nieruchomość w Polsce – krok po kroku
Przygotowując się do sprzedaży nieruchomości warto w pierwszej kolejności zadbać o zebranie odpowiednich dokumentów. Skompletowanie dokumentów jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia powinno zasadniczo ułatwić szybką i sprawną transakcję. Sprzedaż nieruchomości – wszystko co powinieneś wiedzieć.
Formalności przy sprzedaży nieruchomości
Szczegółowa lista dokumentów zależy w głównej mierze od rodzaju nieruchomości. Inne dokumenty potrzebne są w wypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej, a jeszcze inne w przypadku nieruchomości rolnej. Niezależnie od rodzaju nieruchomości warto zadbać o posiadanie:
– aktu własności nieruchomości, zazwyczaj umowy kupna lub darowizny
– odpisu księgi wieczystej,
– w przypadku zabudowanych nieruchomości zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich lokatorów lub oświadczenie zawierające termin ich wymeldowania,
– zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni,
– oświadczenie wierzyciela hipotecznego o wysokości zadłużenia, warunkach zwolnienia z hipoteki lub zgodzie na wykreślenie z niej (szczegóły w dalszej części wpisu).
W praktyce przed zawarciem umowy sprzedaży często zawiera się umowę przedwstępną. Umowę taką możemy zawrzeć na piśmie, ale jeżeli chcielibyśmy następnie przed sądem dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
Po zawarciu finalnej umowy konieczne jest jeszcze jej wydanie. Warto z tej czynności sporządzić protokół, w szczególności dokładnie spisać stan liczników. W interesie sprzedawcy jest także zawiadomienie wszystkich dostawców mediów o zmianie właściciela.
Gdzie zgłosić sprzedaż nieruchomości?
Sprzedawca musi zgłosić sprzedaż nieruchomości do właściwego urzędu skarbowego. Zgłoszenie następuje podczas składania deklaracji za rok podatkowy do końca kwietnia następnego roku.
Dodatkowo o zbyciu nieruchomości należy poinformować urząd gminy, aby ta nie naliczała podatku od nieruchomości. Należy tego dokonać w terminie 14 dni od sprzedaży. Zgłoszenia należy dokonać na odpowiednim formularzu, a sprawę można załatwić także przez internet.
Kto opłaca notariusza podczas sprzedaży?
Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oczywiście wiąże się z koniecznością opłacenia notariusza. W związku z powyższym pojawia się pytanie kto wybiera notariusza oraz kto ponosi koszty zawarcia umowy. Co prawda nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby powyższą kwestię, jednakże zwyczajowo przyjmuje się, że to kupujący ponosi koszty zawarcia aktu notarialnego. Podobnie nie ma przepisów regulujących zasady wyboru notariusza. Ponieważ notariusz jest osobą, którą powinniśmy darzyć szczególnym szacunkiem, strony muszą dojść do kompromisu i wybrać rejenta, którego obie strony będą akceptować. Najczęściej decydujący wpływ na wybór notariusza ma strona, która ponosi koszty zawarcia aktu notarialnego. Czasem strony decydują się na wybór kancelarii notarialnej, która opracowywała poprzedni akt notarialny lub obsługuje daną inwestycję, co często pozwala na zmniejszenie kosztów.
Opłaty notarialne niestety stanowią istotny koszt całej transakcji. Są to opłaty, które notariusz pobiera za sporządzenie aktu notarialnego. Przy szacowaniu wysokości taksy notarialnej uwzględnia się wartość przedmiotu czynności notarialnej (upraszczając umowną wartość nieruchomości). Maksymalne stawki taksy notarialnej ze względu na wartość czynności są następujące:
– do 3000 zł – 100 zł;
– powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3000 zł,
– powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł,
– powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł,
– powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł,
– powyżej 1 000 000 PLN do 2 000 000 PLN – 4 770 PLN + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 PLN,
– powyżej 2 000 000 zł– 6 770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale zwykle nie więcej niż 10 000 zł.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem
Jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką nadal można ją sprzedać, choć wiąże się to z dodatkowymi formalnościami. W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką konieczne jest podjęcie działań mających na celu jaj wykreślenie. To z kolei można osiągnąć na dwa sposoby. Po pierwsze, jeżeli kredyt zabezpieczony hipoteką został spłacony należy wystąpić do banku o zgodę na wykreślenie hipoteki.
Jeżeli natomiast cały kredyt nie został jeszcze uregulowany trzeba zwrócić się do wierzyciela hipotecznego o wydanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia i warunkach zwolnienia z hipoteki. Dodatkowo bank powinien wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości i wystawić promesę, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. W takim wypadku część ceny ze sprzedaży nieruchomości powinno się wpłacić na rachunek banku w celu spłaty zadłużenia.
Wreszcie istnieje możliwość zabezpieczenia roszczeń banku inną nieruchomością. W takim wypadku konieczna byłaby zmiana umowy z bankiem.
Sprzedaż nieruchomości ze spadku i darowizny
Nieruchomość otrzymaną w spadku można normalnie zbyć. Przed dokonaniem transakcji należy jednak zadbać o to, aby uzyskać stwierdzenie nabycia spadku, a następnie dokonać działu spadku między spadkobiercami. Taki dział spadku wymaga formy aktu notarialnego. Kolejnym krokiem będzie wpisanie właścicieli do księgi wieczystej nieruchomości.
Również wypadku darowizny możliwe jest sprzedanie otrzymanej nieruchomości. Darowiznę nieruchomości, aby była ważna należy być dokonać w formie aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania lub domu z lokatorem
Nieruchomość możemy sprzedać nawet wtedy, kiedy zamieszkuje ją osoba niż właściciel. Trzeba jednak pamiętać, że taka nieruchomość jest mniej atrakcyjna, stąd cena będzie istotnie niższa. Dodatkowo w przypadku mieszkania lub domu podczas aktu notarialnego należy okazać zaświadczenie z urzędu gminy o zameldowanych osobach w danej nieruchomości.
Najczęściej lokator zamieszkiwać będzie na podstawie umowy najmu. W takiej sytuacji szczególnie trudne będzie rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony. Wypowiedzenie umowy możliwe jest tylko w ściśle określonych wypadkach, najczęściej jeżeli najemca nie reguluje należności w terminie.
Inną podstawą do zamieszkiwania w lokalu jest służebność mieszkania. Jest to prawo ściśle przypisane do konkretnej osoby, które pozwala jej na zamieszkiwanie w danym budynku bez względu na to, kto jest właścicielem. Zbycie nieruchomości nie wpływa żaden sposób na możliwość zamieszkiwania przez osobę uprawnioną.
Podatek od sprzedaży nieruchomości – o czym warto wiedzieć?
Zasadniczo sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19%. Trzeba jednak pamiętać, że jest to podatek od dochodu a nie od wartości transakcji. Jeżeli zatem ktoś po roku sprzedał nieruchomość z 20% zyskiem, to podatek zapłaci wyłącznie od tego zysku.
Jeżeli sprzedający nabył nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zasadniczo cena powinna zostać powiększona o stawkę podatku VAT. Polskie prawo przewiduje zwolnienie z podatku VAT jeżeli dostawy dokona się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Dodatkowo warto zauważyć, że zakup nieruchomości może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku o czynności cywilnoprawnych. Jest to jednak podatek obciążający kupującego. Dotyczy to tylko transakcji nie objętych podatkiem VAT. Więcej na ten temat pisaliśmy tutaj.
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat
W polskim systemie prawnym istnieje istotne zwolnienie w zakresie konieczności opłacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Mianowicie, jeżeli od nabycia nieruchomości do jej sprzedaży upłynie 5 lat podatkowych, to transakcja taka nie jest opodatkowana. Rok podatkowy zaczyna się po zakończeniu roku kalendarzowego, w którym została podpisana umowa darowizny. Jeżeli zatem nieruchomość została nabyta w styczniu 2022 r., to zbycie może nastąpić dopiero w 2028 r.
Sprzedaż nieruchomości bez zgody małżonka – czy jest możliwa?
Jeżeli sprzedający nieruchomość ma męża lub żonę trzeba pamiętać, że sprzedaż nieruchomości bez zgody małżonka możliwa jest tylko w kilku wypadkach. Zgoda nie jest potrzebna jeżeli nieruchomość wchodzi w skład majątku osobistego. Przede wszystkim jest to majątek posiadany przed zawarciem małżeństwa. W skład majątku osobistego wchodzą też przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Majątek osobisty stanowią też przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Inną możliwością jest ustanowienie rozdzielności majątkowej. W takim wypadku każdy z małżonków swobodnie dysponuje swoim majątkiem i nie potrzebuje zgody na sprzedaż nieruchomości.
Gdyby małżonek nie wyraził zgody na zbycie nieruchomości można wystąpić do sądu o wyrażenie takiej zgody przez sąd. Trzeba jednak pamiętać, że może to być procedura czasochłonna.
Zgoda małżonka musi być wyrażona w formie aktu notarialnego. Najczęściej zgodę wyraża się przy zawarciu samej umowy sprzedaży.