Zniesienie współwłasności – co dzieje się z hipoteką?

Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności – co dzieje się z hipoteką?

Obciążenie nieruchomości hipoteką wcale nie wyklucza możliwości rozporządzania nią – zarówno sprzedaży, jak i zniesienia współwłasności. W praktyce zdarza się, że hipoteka została ustanowiona nie na całej nieruchomości, lecz na udziale we współwłasności. Gdy współwłasność jest znoszona, kluczowe staje się pytanie: jakie są losy zabezpieczenia hipotecznego? Odpowiedzi należy szukać w przepisie art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h). Niniejszym tekstem chcemy przybliżyć problem tego, jak różne formy zniesienia współwłasności wpływają na hipotekę i na co należy zwrócić uwagę.

Wyrok TK P 15/12 – tło i istota rozstrzygnięcia

Nowelą z 26 czerwca 2009 r. dodano do przepisu art. 76 ust. 1 u.k.w.h. zdanie drugie, które – automatycznie, z mocy prawa – rozciągało hipotekę z udziału we współwłasności na wszystkie działki powstałe z podziału. Miało to chronić wierzyciela przed utratą zabezpieczenia. Jednak w wyroku TK P 15/12 z 10 lipca 2012 r. Trybunał uznał ten przepis za niezgodny z Konstytucją RP. TK wskazał, że:

  1. Ogranicza on prawo własności współwłaścicieli, którzy przed zniesieniem nie byli dłużnikami (art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji),
  2. Narusza zasadę proporcjonalności (art. 31 ust. 3), ponieważ mechanizm hipoteki łącznej nie był ani konieczny, ani przydatny. Alternatywy, takie jak utrzymanie hipoteki na działce przyłączonej do dłużnika czy ustawowe prawo zastawu na roszczeniach o spłatę, dawałyby porównywalną ochronę.

W rezultacie TK uchylił zdanie drugie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. ze skutkiem natychmiastowym, przywracając stan prawny sprzed 20 lutego 2011 r.

Ustawodawca po tym wyroku zdecydował się uregulować kwestię skutków zniesienia współwłasności, dodając nowe ust. 11–14 do przepisu art. 76 u.k.w.h. i nawiązując do wskazówek zawartych w uzasadnieniu rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego.

Scenariusze zniesienia współwłasności i ich konsekwencje

Poniżej omówiono najczęstsze warianty zniesienia współwłasności i pokazano, jak w każdym z nich „zachowuje się” hipoteka.

Przyjmijmy, że nieruchomość ma trzech współwłaścicieli: Julię, Kubę i Zuzę. Udział każdej z tych osób jest wart 100.000,00 PLN. Tylko udział Julii jest obciążony hipoteką (o wartości 100.000,00 PLN).

1. Przyłączenie do jednego współwłaściciela

Julia nabywa udziały od Zuzy i Kuby. W tej sytuacji – na podstawie art. 22 u.k.w.h. – hipoteka „przechodzi” na całą działkę, którą odtąd posiada Julia. Dłużnik rzeczowy (Julia) ponosi odpowiedzialność za cały dług, bo jest jedynym właścicielem nieruchomości, a sam wierzyciel zachowuje swoje zabezpieczenie ex lege.

2. Podział fizyczny odpowiadający udziałom

Grunt został podzielony na trzy części o jednakowej wartości. Hipoteka obciąża tylko działkę, którą otrzymała Julia, ponieważ tylko jej udział był wcześniej obciążony. Natomiast Kuba i Zuza otrzymują „czyste” działki. Dla Julii oznacza to ciągłość zabezpieczenia, a dla pozostałych – wolność od obciążeń.

3. Podział nierówny wartościowo

W praktyce grunty dzielone są często na działki o odmiennej wartości, ponieważ nie zawsze istnieje możliwość dokonania podziału w taki sposób, aby wszystkie działki miały jednakową wartość. Julia dostanie działkę wartą 80 000,00 PLN, Zuza i Kuba działki warte po 110.000,00 PLN. Dla przypomnienia: udział każdej z tych osób przed zniesieniem współwłasności był wart 100.000,00 PLN. W takim przypadku zabezpieczenie hipoteczne pozostaje tylko na działce Julii. W celu wyrównania różnicy na mocy art. 76 ust. 12 u.k.w.h. powstaje zastaw ustawowy na roszczeniach Julii o dopłaty wyrównawcze od Zuzy i Kuby. Zastaw ustawowy to forma zabezpieczenia wierzytelności –  w tym przypadku hipotecznej. Zastaw powstaje z mocy prawa na roszczeniu o dopłatę współwłaścicielowi, który w wyniku podziału otrzymał składnik majątku o niższej wartości niż przysługujący mu udział. Chodzi oczywiście wyłącznie o współwłaściciela, którego udział we współwłasności był wcześniej obciążony hipoteką.

4. Przyłączenie do osoby nieobciążonej

Kuba otrzymuje nieruchomość na własność, musi spłacić Julię oraz Zuzę. Na podstawie art. 76 ust. 13 u.k.w.h. na roszczeniu o spłatę Julii powstaje zastaw ustawowy, który chroni wierzyciela hipotecznego przed osłabieniem zabezpieczenia. Sama hipoteka przestała istnieć. Nie obciąża nieruchomości otrzymanej przez Kubę.

Zastaw ustawowy – co to jest?

Zastaw na roszczeniu spłaty lub dopłaty powstaje automatycznie, gdy wartość przyznanej nieruchomości nie pokrywa wysokości hipoteki. Pierwszeństwo zaspokojenia z tego zastawu odpowiada kolejności wpisu pierwotnych hipotek, jeżeli jest więcej niż jeden wierzyciel hipoteczny. Wierzyciel nie składa wniosku ani nie uzyskuje odrębnego tytułu – zastaw powstaje z mocy przepisu, czyli automatycznie. Do opisywanego zastawu ustawowego stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zastawu na prawach, czyli art. 327 i następne kodeksu cywilnego.

Zniesienie współwłasności - co się dzieje z hipoteką

Zniesienie współwłasności przy hipotece a wniosek do sądu wieczystoksięgowego

Zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką rodzi szereg konsekwencji w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych. Sąd wieczystoksięgowy, rozpoznając wniosek o dokonanie odpowiednich wpisów w zakresie prawa własności, ma określone obowiązki, które powinien podjąć:

  1. Przepisanie hipoteki – sąd z urzędu „przenosi” hipotekę, która obciążała udział, do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przypadającej dłużnikowi hipotecznemu,
  2. Wygaśnięcie hipoteki przy braku nieruchomości dla dłużnika hipotecznego – gdy współwłaściciel, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje w ramach zniesienia współwłasności żadnej nieruchomości, hipoteka wygasa. Sąd niemniej nie wykreśli hipoteki z urzędu. Wpisuje jedynie ostrzeżenie o jej wygaśnięciu. Hipoteka jest wykreślana tylko na wniosek – zgodnie bowiem z przepisem art. 6268. §  1. KPC wpis (wykreślenie to także wpis) dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności to proces, w którym obciążenia hipoteczne może „zachować się” w różny sposób. Wyrok Trybunały Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012 r., sygn. akt P 15/12, przywrócił równowagę między ochroną prawa własności a zabezpieczeniem interesów wierzyciela, nakazując stosowanie zastawu ustawowego zamiast automatycznego rozległego obciążenia. Dzięki znajomości tych mechanizmów każdy – wierzyciel i współwłaściciel – może świadomie zarządzać ryzykiem i chronić swoje prawa majątkowe.

Wiele innych przydatnych treści znajdziesz tutaj: AKTUALNOŚCI PRAWNE