Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – jak się zabezpieczyć?

Szymon GulczyńskiNIERUCHOMOŚCI I INWESTYCJE

Co musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to jedno z najczęściej stosowanych narzędzi w obrocie nieruchomościami. Choć sama w sobie nie przenosi własności, ma ogromne znaczenie praktyczne – zabezpiecza interesy stron i przygotowuje grunt pod zawarcie umowy przyrzeczonej. Poniżej przedstawiamy najważniejsze zagadnienia związane z jej zawieraniem na gruncie prawa polskiego.

Umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie istotne ustalenia umowy przyrzeczonej. Trzeba zatem przede wszystkim określić co ma być sprzedane i za jaką cenę.

Warto wskazać także datę do jakiej należy zawrzeć umowę. Jeżeli tego nie zrobimy umowa będzie ważna, ale każda ze stron będzie miała rok do wyznaczenia terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Po co zawiera się umowę przedwstępną? Kiedy jest potrzebna? A co z umową warunkową?

Umowa przedwstępna jest zawierana wtedy, gdy strony chcą zobowiązać się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości, ale z różnych względów nie mogą jeszcze tego zrobić. Najczęściej jest spowodowane oczekiwaniem na decyzję kredytową, koniecznością uregulowania stanu prawnego nieruchomości, potrzebą uzyskania zgód (np. współwłaścicieli, małżonka), czy wreszcie potrzebą przygotowania dokumentów wymaganych do aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna pełni funkcję zabezpieczającą i organizacyjną – określa warunki przyszłej transakcji oraz daje stronom pewność co do jej realizacji.

W praktyce często mylona jest z umową warunkową. Ta ostatnia w pewnym uproszczeniu jest definitywna, ale uzależniona jest np. od nieskorzystania z prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot. Umowa przedwstępna natomiast jedynie zobowiązuje do zawarcia umowy w przyszłości.

Jaka forma umowy przedwstępnej?

Polskie prawo dopuszcza zawarcie umowy przedwstępnej w różnych formach, może to być nawet zwykła pisemna umowa. W praktyce wybór formy ma jednak ma kluczowe znaczenie dla zakresu ochrony prawnej stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w zwykłej formie pisemnej daje tylko ograniczoną ochronę. W przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może:

dochodzić naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy (tzw. ujemny interes umowny),
żądać zapłaty kary umownej, jeśli została przewidziana w umowie.

Odszkodowanie obejmuje zazwyczaj koszty przygotowania transakcji (np. opłaty za dokumenty, doradców), ale nie obejmuje utraconych korzyści z samego zakupu nieruchomości.

Niestety nie będziemy mogli żądać zawarcia umowy definitywnej. Plusem umowy pisemnej są niskie koszty i brak wizyty u notariusza.

Akt notarialny – możliwość przymuszenia do zawarcia umowy

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego znacząco wzmacnia pozycję stron.

W takim przypadku, jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, można uzyskać wyrok, który zastępuje oświadczenie woli drugiej strony.

To oznacza, że możliwe jest faktyczne doprowadzenie do przeniesienia własności nieruchomości nawet bez zgody drugiej strony.

W praktyce taka forma jest najczęściej stosowana.

Jak się dobrze zabezpieczyć?

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Dodatkowym zabezpieczeniem jest możliwość ujawnienia roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej nieruchomości.

Taki wpis chroni kupującego przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej. Ewentualny nabywca kupuje nieruchomość obciążoną roszczeniem. W praktyce jest to jedno z najskuteczniejszych zabezpieczeń interesów kupującego. Jeśli sprzedawca mimo umowy sprzeda lokal komuś innemu, kupujący z wpisanym roszczeniem może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej od nowego właściciela

Zadatek – kluczowy element zabezpieczenia

Zadatek to często stosowany mechanizm w umowach przedwstępnych. Różni się od zaliczki tym, że chroni obie strony. Jeżeli kupujący zrezygnuje z zawarcia umowy sprzedający może zachować otrzymany zadatek. Natomiast jeżeli to dotychczasowy właściciel zrezygnuje ze sprzedaży kupujący może żądać zwrotu dwukrotności wpłaconego zadatku (inaczej niż przy zaliczce). Jeśli umowa dochodzi do skutku zadatek jest zaliczany na poczet części ceny.

Zadatek działa zatem mobilizująco na obie strony i ogranicza ryzyko „wycofania się” z transakcji.

Przygotowanie do zawarcia umowy – istotne klauzule

Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna powinna zawierać postanowienia regulujące proces przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności warto uwzględnić klauzule o gotowości stron do zawarcia umowy, zasady wyznaczania terminu aktu notarialnego, obowiązki dostarczenia dokumentów.

Często warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest na przykład uzyskanie pozwolenia na budowę, wpis służebności, wykreślenie hipoteki, zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego itp.

W praktyce nieraz stosuje się klauzule przewidujące możliwość odstąpienia od umowy w przypadku odmowy udzielenia kredytu przez bank. Warto precyzyjnie określić liczbę wymaganych decyzji odmownych (np. z 2–3 banków), termin ich uzyskania i sposób udokumentowania odmowy.

Warto rozważyć także zawarcie kar umownych np. za niedochowanie terminów lub odmowę zawarcia umowy definitywnej. Ułatwia to sposób dochodzenia rekompensaty za brak zawarcia umowy sprzedaży, bo dzięki karom nie trzeba wykazywać wysokości szkody co często jest bardzo trudne lub wręcz niemożliwe. Negocjacje dotyczące umowy przedwstępnej to także dobry moment na ustalenie sposobu płatności oraz określenie kto ponosi koszty całej transakcji. Przy większych kwotach dobrym rozwiązaniem może być wpłacenie kwoty do depozytu notarialnego.

Termin na zawarcie umowy minął – co dalej?

Często strony myślą, że umowa przyrzeczona musi być zawarta w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej. Czasem faktycznie strony postanawiają, że jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy do określonego dnia, to umowa przedwstępna wygasa.

Jeżeli jednak nie zawarto szczególnych klauzul, a termin zawarcia umowy przyrzeczonej upłynął, sytuacja zależy od formy umowy przedwstępnej.

W wypadku zwykłej formy pisemnej pozostaje dochodzenie odszkodowania lub kary umownej.

Z kolei przy akcie notarialnym dopiero po upływie terminu mamy możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy lub otrzymania wyroku, który taką umowę zastąpi.

Oczywiście strony mogą także zawrzeć aneks i wydłużyć termin zawarcia umowy.

Warto pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się – co do zasady z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.

Podsumowanie – Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to kluczowy etap przygotowania transakcji, który pozwala stronom uporządkować jej warunki i zabezpieczyć swoje interesy. Dobrze sporządzona umowa przedwstępna minimalizuje ryzyko sporu i daje realne narzędzia do egzekwowania ustaleń.

FAQ

Najważniejsze elementy to:

dokładne określenie nieruchomości,
cena sprzedaży,
zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dodatkowo warto wskazać termin zawarcia umowy końcowej.

Nie. Umowa pozostaje ważna, ale każda ze stron ma rok na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Najczęściej wtedy, gdy:

kupujący czeka na decyzję kredytową,
trzeba uregulować stan prawny nieruchomości,
konieczne jest uzyskanie zgód (np. współmałżonka),
strony muszą skompletować dokumenty.

Umowa przedwstępna tylko zobowiązuje do zawarcia umowy w przyszłości.

Umowa warunkowa jest już umową sprzedaży, ale jej skuteczność zależy od spełnienia określonego warunku (np. nieskorzystania z prawa pierwokupu).

Nie, może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Jednak forma aktu notarialnego daje znacznie silniejszą ochronę.

Pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Nie. Można jedynie żądać odszkodowania kub dochodzić kary umownej (jeśli została przewidziana).

To dodatkowe zabezpieczenie kupującego. Dzięki wpisowi nieruchomość nie może być „bezpiecznie” sprzedana osobie trzeciej, a nowy nabywca musi liczyć się z roszczeniem kupującego.

Zadatek – zabezpiecza obie strony (sprzedający może go zatrzymać, kupujący żądać podwójnego zwrotu),

Zaliczka – podlega zwrotowi w razie niezawarcia umowy.

To zależy od formy umowy:

przy zwykłej formie pisemnej – można dochodzić odszkodowania lub kary,
przy akcie notarialnym – można żądać zawarcia umowy przed sądem.

Co do zasady roszczenia przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.

Tak – pod warunkiem, że jest dobrze przygotowana. Odpowiednie zapisy (forma aktu notarialnego, zadatek, wpis do księgi wieczystej) znacząco ograniczają ryzyko.