Odmowa odbioru wadliwych robót nie zawsze oznacza brak obowiązku zapłaty za ich wykonanie

Odbiór robót budowlanych jest kluczowym etapem w procesie inwestycyjnym. Dla inwestora stanowi potwierdzenie zgodności wykonanych prac z projektem, normami oraz przepisami prawnymi, co w dalszej perspektywie ma umożliwić oddanie danego obiektu do użytkowania. Z kolei dla wykonawcy odbiór jest sygnałem do rozliczenia się z wykonanej pracy i otrzymania należnego wynagrodzenia. Niestety na tym tle często dochodzi do sporów. 

Obowiązek dokonania odbioru

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego, w sytuacji, gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych wykonanych zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, zamawiający ma obowiązek ich odbioru.

Co istotne, odbiór nie może zostać uzależniony od braku wad bądź usterek. Wszelkie postanowienia odmowne, w myśl których odbiór prac może nastąpić jedynie wówczas, gdy zostanie sporządzony protokół odbioru bezusterkowego, nie mogą zostać uznane za wiążące (wyrok SA w Warszawie z 28.01.2016, sygn. akt I ACa 253/15). Przyjmowanie bowiem, że każde odstępstwo od takiego idealnego stanu dawałoby inwestorowi prawo odmowy odebrania obiektu pozostawałoby w sprzeczności z naturą zobowiązania objętego umową o roboty budowlane i naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą, pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków (wyrok SN z 21.04.2017 roku, sygn. akt: I CSK 333/16).

Odmowa podpisania protokołu odbioru nie zawsze jest dobrym rozwiązaniem

W praktyce dość często zdarza się, jednak, że z uwagi na wady robót widoczne już na pierwszy rzut oka, inwestor nie tylko odmawia dokonania odbioru, ale nawet nie przystępuje do sporządzenia stosownego protokołu. Wychodzi bowiem z założenia, że skoro zgodnie z treścią umowy wypłata wynagrodzenia jest uzależniona od odbioru robót, to będzie w stanie w ten sposób wymusić na wykonawcy usunięcie wad i usterek.

Tymczasem jak podkreśla się w orzecznictwie brak protokołu odbioru robót budowlanych nie pozbawia wykonawcy roszczenia o wynagrodzenie w sytuacji faktycznego zakończenia wykonywania przez niego robót (m. in. wyrok SA w Poznaniu z 10.12.2015, sygn. akt: I ACa 773/15). Oznacza to, że brak dokonania formalnego odbioru wykonanych zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej prac budowlanych wcale nie musi stanowić dla wykonawcy przeszkody w żądaniu zapłaty wynagrodzenia. Jest to tym bardziej uzasadnione, jeżeli pomimo nie sporządzenia protokołu, odbiór faktycznie miał miejsce, jak np. w sytuacji, gdy inwestor przejmie obiekt i przystąpi do jego komercjalizacji, czy nawet użytkowania.

Co więcej, brak protokołu odbioru stwierdzającego istnienie wad może obrócić się przeciwko inwestorowi, które w razie ewentualnego sporu z wykonawcą o zapłatę wynagrodzenia będzie musiał dowieść, że roboty nie zostały należycie wykonane.

Kiedy inwestor może odmówić odbioru robót?

W orzecznictwie Sądu najwyższego i sądów powszechnych przyjmuje się, że inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych jeśli w robotach występują wady, których charakter stanowi o niewykonaniu umowy przez wykonawcę, obiekt jest wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, przedmiot umowy nosi wady na tyle istotne, że nie będzie zdatny do użytkowania (por. m. in. wyrok SN z 7.03.2013 r., sygn. akt II CSK 476/12).

Wady robót budowlanych a obowiązek zapłaty wynagrodzenia

Warto pamiętać o tym, że nawet protokolarne stwierdzenie wad i usterek, nie pozbawia wykonawcy uprawnienia do uzyskania wynagrodzenia. Jedynie wady istotne uzasadniające odmowę odbioru robót, mogą rzutować na kwestię wymagalności wynagrodzenia za wykonane prace (wyrok SA w Warszawie z 12.09.2018, sygn. akt VII Aga 947/18). Są to tego rodzaju wady, których istnienie nie pozwala na przyjęcie, że roboty zostały w ogóle oddane inwestorowi, czyli inaczej mówiąc niewykonanie zobowiązania. Wady nieistotne oznaczają zaś wykonanie zobowiązania, ale w sposób nienależyty co do jakości, rzutując na uprawnienie inwestora, który może domagać się ich usunięcia w oznaczonym terminie bądź obniżenia wynagrodzenia (wyrok SA w Lublinie, z 3.11.2017, sygn. akt I ACa 292/16).

W jaki sposób inwestor może bronić się przed roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia

Co w takim razie ma zrobić inwestor, który ze względu na jakość wykonanych robót odmówił ich odbioru lub w ogóle do tego odbioru nie przystąpił, a wykonawca domaga się od niego zapłaty pełnego wynagrodzenia?

Przede wszystkim powinien skorzystać z uprawnień z rękojmi ewentualnie z roszczeń z gwarancji, o ile taka została mu udzielona. W szczególności może domagać się usunięcia wad w oznaczonym terminie bądź obniżenia wynagrodzenia umownego. Jeżeli natomiast np. ze względu na konieczność szybkiego dokończenia inwestycji, zdecydował się na dokonanie stosownych robót naprawczych własnym staraniem lub powierzył ich realizację podmiotom trzecim, może domagać się od wykonawcy naprawienia powstałej z tego tytułu szkody.  Wówczas zyska możliwość potrącenia przysługującej mu wobec wykonawcy wierzytelności z wierzytelnością o zapłatę wynagrodzenia, którego dochodzi od niego wykonawca.  

Jeśli inwestor nie skorzysta z żadnego z tych uprawnień, musi liczyć się z tym, że w razie sporu sądowego, wykonawca uzyska wyrok zasądzający na jego rzecz całość wynagrodzenia za wykonane prace, nawet jeśli były one dotknięte wadami. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy w toku postępowania sądowego, inwestorowi uda się wykazać (najczęściej za pomocą opinii biegłego), że zrealizowane przez wykonawcę roboty były dotknięte wadami istotnymi, co z jednej strony uprawniało go do odmowy odbioru, a z drugiej wstrzymania się z wypłatą wynagrodzenia.