Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości
Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego – analiza art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) może mieć daleko idące konsekwencje dla właścicieli nieruchomości. Choć instrumenty planistyczne służą realizacji interesu publicznego, ich skutki mogą w sposób istotny obniżać wartość majątku prywatnego.
W pierwszym artykule [ Odszkodowanie za zmianę planu zagospodarowania – analiza ] wskazaliśmy, jakie są uprawnienia właścicielskie, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.
Ustawodawca przewidział również szczególny mechanizm kompensacyjny, który umożliwia właścicielom dochodzenie odszkodowania w przypadku zbycia nieruchomości po spadku jej wartości w wyniku zmian planistycznych. Podstawą prawną takiego roszczenia są art. 36 ust. 3 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977, dalej jako: u.p.z.p.).
Przesłanki roszczenia z art. 36 ust. 3 u.p.z.p.
Przepis art. 36 ust. 3 u.p.z.p. stanowi, że w przypadku, gdy na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył tę nieruchomość i nie skorzystał z praw określonych w ust. 1 i 2 (czyli nie żądał odszkodowania za rzeczywistą szkodę lub wykupu nieruchomości), może on dochodzić od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Z literalnej treści przepisu wynika, że dla skutecznego dochodzenia roszczenia muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki:
- obniżenie wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego,
- zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego.
Co istotne, nie jest konieczne, aby plan uniemożliwił korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób – przesłanka ta dotyczy wyłącznie art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. W art. 36 ust. 3 wystarczy stwierdzenie obniżenia wartości i fakt sprzedaży.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 października 2016 r. (IV CSK 778/15) jednoznacznie wskazał na rozbieżność przesłanek roszczeń uregulowanych w art. 36 ust. 1–2 oraz ust. 3 – „[…] w art. 36 ust. 3 Ustawy przesłanką warunkującą powstanie roszczenia jest, będące następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, obniżenie wartości nieruchomości, choćby korzystanie z niej w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem było możliwe.”
Wymagalność i moment oceny wartości
Roszczenie staje się wymagalne w momencie zbycia nieruchomości. W praktyce oznacza to datę podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Wartość szkody ustala się na dzień sprzedaży, co jednoznacznie wynika z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Co istotne, właściciel lub użytkownik wieczysty nie może jednocześnie korzystać z roszczeń z ust. 1 lub 2 i z ust. 3. Oznacza to, że jeśli np. wcześniej wystąpił o wykup nieruchomości, to nie może żądać dodatkowo odszkodowania za obniżenie jej wartości w związku z późniejszą sprzedażą.
Sposób obliczenia odszkodowania
Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać ustalonej na dzień sprzedaży różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał, sprzedając nieruchomość po zmianie planu.
Powyższe potwierdza szereg orzeczeń Sądu Najwyższego. Przykładowo Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w wyroku z dnia 8 grudnia 2022 r., sygn. akt II CSKP 226/22, wskazał, że „odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odpowiadać winno różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał, sprzedając nieruchomość po zmianie planu. Szkodą jest różnica między stanem wskazanej w normie prawnej części majątku poszkodowanego przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę a stanem tego majątku po tym zdarzeniu, a więc po zmianie planu oraz po sprzedaży nieruchomości”.
Sytuacje objęte przepisem
Z art. 36 ust. 3 korzystają właściciele, którzy nie spełniają przesłanek do roszczeń z ust. 1 i 2 – tj. nadal mogą korzystać z nieruchomości, ale jej wartość spadła. Przykładowo:
- nieruchomość była wcześniej przeznaczona pod zabudowę usługową, a nowy plan przeznacza ją na tereny zieleni,
- nieruchomość znajdowała się na obszarze nieobjętym planem, z decyzją o warunkach zabudowy, a nowy plan ją wykluczył,
- zmiana planu ograniczyła możliwości inwestycyjne, co znalazło odzwierciedlenie w niższej cenie sprzedaży.
W każdej z tych sytuacji właściciel może domagać się odszkodowania odpowiadającego różnicy między wartością sprzed planu a ceną uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości po jego uchwaleniu.
Uwagi szczególne – wycena i dowodzenie
Ustalenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wymaga opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który uwzględni m.in. przeznaczenie terenu, dostęp do infrastruktury, możliwości inwestycyjne i lokalne warunki rynkowe. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., należy także odróżnić dwa przypadki:
- w przypadku terenów wcześniej nieobjętych planem – wartość ustala się według faktycznego użytkowania oraz dostępu do infrastruktury,
- w przypadku terenów już objętych planem – wartość ustala się na podstawie dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany.
Podsumowanie – Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości
Przepis art. 36 ust. 3 u.p.z.p. w połączeniu z art. 37 ust. 1 stanowi mechanizm ochrony właścicieli nieruchomości, których majątek został uszczuplony w wyniku niekorzystnych zmian planistycznych. Roszczenie to ma charakter kompensacyjny i fakultatywny – aktualizuje się dopiero w chwili zbycia nieruchomości i służy wyrównaniu poniesionej szkody majątkowej. Co istotne, nie wymaga ono wykazywania ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości, lecz jedynie wykazania straty ekonomicznej, wyrażonej w uzyskanej cenie sprzedaży. Ewolucja orzecznictwa, a zwłaszcza wyroki Sądu Najwyższego z lat 2015–2022 wskazują, że przy ocenie szkody należy uwzględnić realną stratę finansową, a nie wyłącznie różnicę w wartościach szacunkowych. Oznacza to silniejsze powiązanie odszkodowania z rzeczywistą sytuacją rynkową właściciela i bardziej sprawiedliwą rekompensatę za skutki działań planistycznych gminy.
Wiele innych treści znajdziesz tutaj: PRAWO PRACY