Podatki od sprzedaży nieruchomości – PCC, VAT, PIT i inne opłaty

Podatki od sprzedaży nieruchomości i inne opłaty

Podatki od sprzedaży nieruchomości – PCC, VAT, PIT i inne opłaty… Nabycie, sprzedaż albo zmiana sposobu korzystania z nieruchomości może wiązać się z koniecznością poniesienia szeregu różnych opłat i podatków. Nie wszystkie z nich mają charakter podatkowy. Część stanowi dochód gminy lub Skarbu Państwa i jest związana np. ze wzrostem wartości nieruchomości, jej podziałem albo korzystaniem z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.

Co istotne, poszczególne obciążenia mogą występować w różnych momentach. Podatek PCC może pojawić się przy zakupie nieruchomości, PIT przy jej sprzedaży, podatek od nieruchomości – co roku niezależnie od jakiejkolwiek transakcji, a opłata planistyczna lub adiacencka może powstać niezależnie od tego, czy transakcja sprzedaży w ogóle jest opodatkowana podatkiem dochodowym.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze opłaty i podatki, z którymi należy się liczyć w związku z nieruchomościami.

Podatki od sprzedaży nieruchomości: PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych

Jednym z najczęściej występujących kosztów związanych z nabyciem nieruchomości jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), uregulowany ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: ustawa o PCC).

Przy umowie sprzedaży nieruchomości podstawowa stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Podatek obciąża kupującego (art. 4 pkt 1) i co do zasady jest pobierany przez notariusza przy zawieraniu aktu notarialnego.

PCC a VAT

W przypadku nieruchomości szczególnie istotne jest rozróżnienie PCC i VAT. Co do zasady czynność opodatkowana VAT nie podlega jednocześnie PCC (art. 2 pkt 4 ustawy o PCC), ale od 1 stycznia 2024 r. istnieje wyjątek: nabycie szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego w warunkach opisanych niżej podlega PCC obok VAT, a nie zamiast niego.

Przykładowo sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę może być objęta VAT, a w konsekwencji PCC nie wystąpi. Inaczej może wyglądać sytuacja przy sprzedaży nieruchomości zwolnionej z VAT – wówczas PCC z zasady się pojawia.

Zwolnienie dla pierwszego mieszkania

Ustawodawca przewidział również zwolnienie z PCC przy nabyciu pierwszego mieszkania lub domu przez osoby spełniające ustawowe warunki (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). Zwolnienie to obowiązuje od 31 sierpnia 2023 roku, kiedy kupujący jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli nabywa pierwsze mieszkanie lub dom. Nie oznacza to jednak, że każda osoba kupująca swoją pierwszą nieruchomość automatycznie nie zapłaci PCC – zastosowanie zwolnienia zależy od spełnienia szczegółowych warunków ustawowych.

Stawka 6% przy zakupie kilku lokali

Od 1 stycznia 2024 r. obowiązuje art. 7a ustawy o PCC, wprowadzony ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463). Zgodnie z jego treścią: w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

To ważne uściślenie w stosunku do wcześniejszej, uproszczonej wersji tego opisu: kryterium ustawowe nie odnosi się do „tej samej inwestycji”, lecz do jednej nieruchomości gruntowej – lokale mogą pochodzić z różnych budynków, a nawet od różnych sprzedających, jeśli tylko wszystkie stoją na tej samej działce (nieruchomości gruntowej). Dodatkowo, jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.

Co istotne, stawka 6% PCC nie zastępuje VAT, lecz jest naliczana dodatkowo – notariusz pobiera od takiej transakcji zarówno VAT, jak i 6% PCC. Wynika to z faktu, że art. 2 pkt 4 ustawy o PCC wskazuje, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.

Warto pamiętać o przepisie przejściowym: przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy – a więc przed 1 stycznia 2024 r.

Z punktu widzenia inwestora oznacza to, że sposób ukształtowania transakcji oraz liczba nabywanych lokali na danej nieruchomości gruntowej mogą mieć istotne znaczenie dla jej kosztów.

Podatki od sprzedaży nieruchomości: VAT przy sprzedaży nieruchomości

VAT jest szczególnie istotny w przypadku nieruchomości sprzedawanych przez przedsiębiorców i uregulowany jest ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Sam fakt sprzedaży nieruchomości nie oznacza jednak automatycznie obowiązku zapłaty VAT. Konieczne jest ustalenie, czy sprzedający działa w charakterze podatnika VAT oraz jakie przepisy dotyczą konkretnej nieruchomości i transakcji.

Podstawowa stawka VAT wynosi 23% (art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ea ustawy o VAT). W niektórych przypadkach zastosowanie może jednak znaleźć stawka obniżona 8% – dotyczy ona obiektów budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym, tj. lokali o powierzchni do 150 m² i domów jednorodzinnych do 300 m² (art. 41 ust. 12 i art. 41 ust. 12b w zw. z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT).

Istotne znaczenie mają również zwolnienia przedmiotowe:

• zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy od pierwszego zasiedlenia do dostawy nie upłynęły dwa lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT);
• zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej powyższym zwolnieniem, jeżeli sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu i nie ponosił on wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT);
• zwolnienie dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a więc np. działek rolnych bez przeznaczenia budowlanego w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT).

Strony mogą, przy spełnieniu warunków przewidzianych w art. 43 ust. 10–11 ustawy o VAT, zrezygnować ze zwolnienia z pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy VAT (dotyczy to wyłącznie zwolnienia z ust. 1 pkt 10, nie pkt 10a).

Dlaczego sposób opodatkowania VAT jest tak ważny?

Dla kupującego będącego przedsiębiorcą VAT może mieć zupełnie inny ekonomiczny skutek niż PCC. Jeżeli nabywca ma prawo do odliczenia VAT, podatek naliczony może być co do zasady rozliczony w ramach działalności gospodarczej. PCC stanowi natomiast bezpośredni koszt transakcji.

Dlatego przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości warto przeanalizować sytuację podatkową zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

Podatki od sprzedaży nieruchomości: PIT przy sprzedaży nieruchomości

Podatek dochodowy od osób fizycznych może pojawić się przy sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem ustawowego terminu, na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Co do zasady sprzedaż nieruchomości lub określonych praw majątkowych dokonana przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, podlega rozliczeniu PIT, o ile sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Po upływie tego okresu sprzedaż nie podlega PIT z tego tytułu.

Przykładowo, jeżeli mieszkanie zostało nabyte w lutym 2021 r., pięcioletni termin należy liczyć od końca 2021 r. Sprzedaż od 1 stycznia 2027 r. co do zasady nie będzie już rodziła obowiązku zapłaty PIT z tytułu odpłatnego zbycia.

W przypadku sprzedaży przed upływem pięciu lat stawka podatku od dochodu wynosi 19% (art. 30e ust. 1 ustawy o PIT). Podstawą opodatkowania jest dochód, a nie cała cena sprzedaży – przy jego ustalaniu znaczenie mają koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości (art. 22 ust. 6c–6d ustawy o PIT). Rozliczenie następuje na formularzu PIT-39.

Ulga mieszkaniowa

Nawet sprzedaż przed upływem pięciu lat nie musi oznaczać konieczności zapłaty PIT w pełnej wysokości. Ustawa przewiduje zwolnienie związane z przeznaczeniem przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Na realizację tego celu podatnik ma co do zasady 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 w zw. z ust. 25 ustawy o PIT). Zwolnienie może dotyczyć całości albo części dochodu – odpowiednio do kwoty przychodu przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe.

Planowana nowelizacja ulgi mieszkaniowej – stan prac legislacyjnych

W toku prac legislacyjnych znajduje się projekt nowelizacji ustawy o PIT, który ma ograniczyć wielokrotne korzystanie z ulgi mieszkaniowej. Projektowany art. 21 ust. 30b ustawy o PIT ma wprowadzić zasadę, że podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia raz na trzy lata – dotychczasowe przepisy nie znały takiego ograniczenia. Nowe zasady mają dotyczyć nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2026 r., a planowane wejście w życie to 1 stycznia 2027 r.

Trzeba przy tym podkreślić dwie kwestie praktyczne:

• status projektu – nowelizacja pozostaje na etapie prac legislacyjnych, a jej ostateczny kształt może się jeszcze zmienić w toku procesu ustawodawczego; osoby planujące transakcje po 2026 r. powinny śledzić postęp prac,
• efekt retrospektywny – korzystanie z ulgi w latach 2024–2026 (na dotychczasowych zasadach) może mieć znaczenie dla możliwości ponownego skorzystania z niej po 1 stycznia 2027 r., jeśli podatnik posiada zarówno nieruchomości nabyte przed, jak i po tej dacie.

Do czasu wejścia w życie nowelizacji ulga funkcjonuje na opisanych wyżej, dotychczasowych zasadach.

Podatki od sprzedaży nieruchomości: Podatek od nieruchomości

Odrębnym, a przy tym najczęściej pomijanym w tego typu zestawieniach obciążeniem jest podatek od nieruchomości, uregulowany ustawą z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. W przeciwieństwie do PCC, VAT czy PIT nie jest on związany z konkretną transakcją, lecz z samym faktem posiadania nieruchomości – płaci się go co roku, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest sprzedawana, kupowana czy jedynie użytkowana.

Podatnikami są właściciele, samoistni posiadacze, użytkownicy wieczyści oraz – w określonych przypadkach – posiadacze zależni nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Stawki maksymalne ogłasza corocznie w drodze obwieszczenia minister właściwy do spraw finansów publicznych, a ich konkretną wysokość na terenie danej gminy ustala rada gminy w uchwale – dlatego przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić obowiązującą w danej gminie uchwałę podatkową.

Grunty i budynki rolne oraz leśne, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, podlegają analogicznie odrębnym podatkom – rolnemu (ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym) i leśnemu (ustawa z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym).

Opłata planistyczna

Opłata planistyczna (potocznie zwana także rentą planistyczną) jest związana ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i uregulowana jest w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp).

Jeżeli w związku z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty następnie ją zbywa, gmina pobiera jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 upzp). Renta planistyczna jest daniną odprowadzaną od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przykładowo w momencie odrolnienia.

Wysokość opłaty określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako procent wzrostu wartości nieruchomości. Ustawowa górna granica wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 upzp).

Mechanizm można przedstawić następująco:

wartość nieruchomości po zmianie planu – wartość nieruchomości przed zmianą planu = wzrost wartości

Następnie ustalony w planie miejscowym procent tego wzrostu stanowi opłatę planistyczną.

Nie wystarczy jednak samo uchwalenie planu i wzrost wartości nieruchomości. Obowiązek uiszczenia renty planistycznej powstaje dopiero, gdy właściciel zbywa nieruchomość – w przeciwieństwie do opłaty adiacenckiej, która jest niezależna od zbycia.

Kiedy gmina może żądać opłaty, a kiedy nie

Opłatę można ustalić tylko wtedy, gdy zbycie nieruchomości nastąpi w formie odpłatnej czynności prawnej przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana weszły w życie (art. 37 ust. 3 upzp). To istotne doprecyzowanie: pięcioletni termin liczony jest od wejścia planu w życie do dnia zbycia, a nie do dnia wszczęcia postępowania przez gminę – gmina może wszcząć postępowanie i wydać decyzję również po tym terminie, jeśli tylko samo zbycie nastąpiło w okresie pięciu lat.

Ponadto:

• darowizna nie rodzi opłaty – pojęcie zbycia obejmuje wyłącznie odpłatne przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego; nieodpłatne przekazanie nieruchomości (np. darowizna) nie jest zbyciem w rozumieniu przepisów o opłacie planistycznej;
• wyłączenie dla gospodarstw rolnych – opłaty nie pobiera się przy nieodpłatnym przeniesieniu przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę (art. 36 ust. 5 upzp);
• możliwość uprzedniego ustalenia opłaty – zgodnie z art. 37 ust. 7 upzp właściciel albo użytkownik wieczysty może, jeszcze przed zbyciem nieruchomości, wystąpić do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o ustalenie w drodze decyzji wysokości opłaty planistycznej, co pozwala skalkulować koszty planowanej transakcji z wyprzedzeniem.

Wysokość wzrostu wartości ustala się na dzień sprzedaży, a notariusz jest zobowiązany przekazać gminie wypis aktu notarialnego dotyczącego zbycia nieruchomości.

Z punktu widzenia właściciela szczególnie istotne jest więc sprawdzenie historii planistycznej działki przed jej sprzedażą.

Opłata adiacencka

Opłata adiacencka jest kolejnym obciążeniem związanym ze wzrostem wartości nieruchomości, uregulowanym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: UGN). W przeciwieństwie do opłaty planistycznej nie jest związana wyłącznie ze zmianą planu miejscowego i – co ważne – jest niezależna od zbycia nieruchomości.

Zgodnie z definicją ustawową, opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości (art. 4 pkt 11 UGN).

Ustawa przewiduje zatem trzy odrębne mechanizmy powstania opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka związana z podziałem nieruchomości

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką (art. 98a UGN) – w tym przypadku ustawa rzeczywiście posługuje się formułą fakultatywną.

Maksymalna stawka wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Wysokość konkretnej stawki musi wynikać z uchwały rady gminy.

Co istotne, sama możliwość pobrania opłaty nie oznacza jeszcze, że opłata powstanie. Znaczenie ma m.in. obowiązywanie odpowiedniej uchwały rady gminy oraz rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości.

Postępowanie w sprawie opłaty może zostać wszczęte w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne.

Opłata adiacencka za infrastrukturę

Drugi przypadek dotyczy wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, takich jak droga, sieć wodociągowa, kanalizacyjna, ciepłownicza, elektryczna, gazowa czy telekomunikacyjna, z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi (art. 143 i 146 UGN). Również tutaj ustawa posługuje się formułą fakultatywną („może ustalić”), a warunkiem naliczenia opłaty jest obowiązywanie uchwały rady gminy określającej stawkę procentową.

Maksymalna wysokość opłaty wynosi co do zasady 50% wzrostu wartości nieruchomości. W Specjalnej Strefie Rewitalizacji limit może wynosić 75%.

Decyzję o ustaleniu opłaty można wydać w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 UGN).

Warto dodać, że wzrost wartości musi każdorazowo potwierdzić rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego, a opłatę na wniosek właściciela można rozłożyć na raty roczne płatne przez okres do 10 lat.

Opłata adiacencka związana ze scaleniem i podziałem nieruchomości

Trzeci mechanizm dotyczy scalenia i podziału nieruchomości, przeprowadzanych na podstawie uchwały rady gminy. W tym przypadku, w odróżnieniu od dwóch powyższych, opłata nie jest fakultatywna – ustawa nakłada obowiązek jej wniesienia wprost. Zgodnie z art. 107 ust. 1 UGN: osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50 % wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin i sposób zapłaty ustala się w pierwszej kolejności w drodze ugody z właścicielem; w razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości, przy czym termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.

Dodatkowo w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału.

Wspólne wyłączenie

Niezależnie od podstawy naliczenia, opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne.

Użytkowanie wieczyste – opłata pierwsza i opłata roczna

Użytkowanie wieczyste nie jest własnością nieruchomości. Jest prawem rzeczowym pozwalającym użytkownikowi wieczystemu korzystać z gruntu należącego do Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego na zasadach określonych w UGN oraz umowie.

Z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę oraz opłaty roczne (art. 71 UGN).

Pierwsza opłata wynosi co do zasady od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 2 UGN).

Wysokość opłaty rocznej zależy natomiast od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (art. 72 ust. 3 UGN). Przykładowo stawka wynosi:

• 1% ceny nieruchomości – m.in. dla celów mieszkaniowych,
• 2% – dla działalności turystycznej,
• 3% – dla pozostałych nieruchomości niewymienionych odrębnie w ustawie,
• 0,3% – dla wybranych celów szczególnych, takich jak obronność i bezpieczeństwo państwa, działalność oświatowa, kulturalna czy obiekty sakralne.

Opłaty roczne wnosi się od drugiego roku trwania użytkowania wieczystego (za rok, w którym ustanowiono prawo, opłaty nie pobiera się), z góry, w terminie do 31 marca każdego roku.

Opłata roczna może być aktualizowana, jeżeli zmieni się wartość nieruchomości, przy czym aktualizacja co do zasady nie może następować częściej niż raz na trzy lata (art. 77 ust. 1 UGN). Ustawa przewiduje mechanizm łagodzący nagły wzrost obciążenia: jeżeli zaktualizowana opłata przewyższa co najmniej dwukrotnie dotychczasową, użytkownik w pierwszym roku po aktualizacji wnosi opłatę równą dwukrotności dotychczasowej, a powstałą nadwyżkę rozkłada się na dwie równe części doliczane do opłaty w kolejnych dwóch latach (art. 77 ust. 2a UGN).

Spór co do wysokości zaktualizowanej opłaty rozstrzyga w pierwszej instancji samorządowe kolegium odwoławcze, a w razie dalszego sporu – sąd powszechny (art. 78–80 UGN).

Oznacza to, że użytkownik wieczysty powinien zwracać uwagę nie tylko na wysokość obecnej opłaty, ale również na możliwość jej aktualizacji oraz na terminy do zaskarżenia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty.

Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

W przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe prawo użytkowania wieczystego zostało z mocy prawa przekształcone we własność z dniem 1 stycznia 2019 r., na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Nowy właściciel gruntu jest z tego tytułu zobowiązany do uiszczenia opłaty przekształceniowej.

Zasadniczo opłata odpowiada wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę wnosi się co do zasady przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.

Możliwe jest również wcześniejsze uregulowanie całej pozostałej należności. Właściciel może zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, której wysokość odpowiada – co do zasady – wysokości obowiązującej opłaty pomnożonej przez liczbę lat pozostałych do końca okresu.

Bonifikata

W przypadku gruntów Skarbu Państwa bonifikata od opłaty jednorazowej wynika wprost z przepisów ustawy i co do zasady maleje wraz z upływem kolejnych lat od przekształcenia. Dla gruntów jednostek samorządu terytorialnego wysokość i warunki bonifikaty ustala właściwa rada gminy (powiatu, sejmiku) w drodze uchwały – dlatego przed jednorazową spłatą warto sprawdzić, czy dla konkretnej nieruchomości obowiązuje korzystna bonifikata i jakie są jej aktualne warunki.

Opłata planistyczna a opłata adiacencka – najważniejsze różnice

Obie opłaty są często ze sobą mylone, ponieważ w obu przypadkach punktem wyjścia jest wzrost wartości nieruchomości. Mają jednak inne podstawy prawne i są związane z innymi zdarzeniami – obowiązek uiszczenia renty planistycznej powstaje dopiero, gdy właściciel zbywa nieruchomość, podczas gdy opłata adiacencka jest niezależna od zbycia.

Opłata	Podstawa prawna	Przyczyna	Charakter	Maksymalna stawka
Planistyczna	art. 36 ust. 4 upzp	wzrost wartości w związku z uchwaleniem lub zmianą MPZP i późniejsze zbycie	powstaje tylko przy zbyciu	30% wzrostu wartości
Adiacencka – podział	art. 98a UGN	wzrost wartości wskutek podziału nieruchomości	fakultatywna, niezależna od zbycia	30% różnicy wartości
Adiacencka – scalenie i podział	art. 107 UGN	wzrost wartości wskutek scalenia i podziału nieruchomości	obligatoryjna, niezależna od zbycia	50% różnicy wartości
Adiacencka – infrastruktura	art. 145–146 UGN	wzrost wartości wskutek budowy infrastruktury technicznej	fakultatywna, niezależna od zbycia	50% różnicy wartości
Adiacencka – Specjalna Strefa Rewitalizacji	przepisy o rewitalizacji w zw. z art. 146 UGN	podwyższony limit dla opłaty za infrastrukturę na terenie strefy	fakultatywna	do 75% różnicy wartości

Podane wartości są limitami ustawowymi. W konkretnym przypadku rzeczywista stawka może być niższa, a w przypadku opłat fakultatywnych jej pobranie będzie zależało również od obowiązywania odpowiedniej uchwały rady gminy.

Czy przy jednej transakcji można ponieść kilka różnych opłat?

Tak. To jedna z najważniejszych kwestii przy planowaniu transakcji dotyczących nieruchomości.

Przykładowo sprzedaż działki może jednocześnie wiązać się z:

• PIT po stronie sprzedającego,
• PCC lub VAT po stronie związanej z nabyciem (a przy zakupie kilku lokali na jednej nieruchomości gruntowej – z oboma naraz),
• corocznym podatkiem od nieruchomości po stronie każdego kolejnego właściciela,
• opłatą planistyczną,
• wcześniejszą opłatą adiacencką,
• a w przypadku gruntu objętego użytkowaniem wieczystym – również obowiązkami związanymi z tym prawem albo opłatą przekształceniową.

Poszczególne obciążenia wynikają bowiem z różnych ustaw i są związane z różnymi zdarzeniami.

Dlatego analiza kosztów nieruchomości nie powinna ograniczać się do odpowiedzi na pytanie: „ile wynosi PCC?”. W zależności od historii nieruchomości oraz planowanej transakcji równie istotne mogą być przepisy o VAT, PIT, podatku od nieruchomości, planowaniu przestrzennym i gospodarce nieruchomościami.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem lub sprzedażą nieruchomości?

Przed zawarciem umowy warto sprawdzić przede wszystkim:

Po pierwsze – historię prawną nieruchomości. Data i sposób nabycia mogą mieć znaczenie dla PIT, natomiast status użytkowania wieczystego może decydować o dodatkowych opłatach.

Po drugie – status podatkowy transakcji. Należy ustalić, czy sprzedaż będzie objęta VAT, czy będzie zwolniona z VAT oraz czy w konsekwencji powstanie obowiązek zapłaty PCC (a przy większej liczbie lokali – ewentualnie obu tych danin jednocześnie).

Po trzecie – historię planistyczną. Zmiana miejscowego planu może prowadzić do powstania opłaty planistycznej przy późniejszym zbyciu nieruchomości; sprzedający może z wyprzedzeniem wystąpić o ustalenie jej wysokości.

Po czwarte – historię podziałów nieruchomości oraz inwestycji infrastrukturalnych. W określonych przypadkach może to prowadzić do ustalenia opłaty adiacenckiej, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest sprzedawana.

Po piąte – uchwały właściwej gminy. W przypadku opłat adiacenckich, stawek podatku od nieruchomości, użytkowania wieczystego czy bonifikat znaczenie mogą mieć lokalne uchwały organów gminy.

Podsumowanie

Koszty związane z nieruchomościami nie ograniczają się do ceny wskazanej w akcie notarialnym. W zależności od rodzaju nieruchomości, sposobu jej nabycia, historii planistycznej, statusu podatkowego stron oraz sposobu korzystania z gruntu mogą pojawić się różne podatki i opłaty.

Najczęściej występującymi obciążeniami są PCC i VAT przy nabyciu, PIT przy sprzedaży, coroczny podatek od nieruchomości, opłata planistyczna przy zbyciu nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek zmiany planu, oraz opłata adiacencka związana z podziałem, scaleniem lub budową infrastruktury. W przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste dodatkowo należy uwzględnić opłaty związane z tym prawem, a w przypadku jego przekształcenia – opłatę przekształceniową.

W praktyce prawidłowe określenie kosztów transakcji wymaga analizy konkretnej nieruchomości, jej księgi wieczystej, dokumentacji planistycznej, historii nabycia oraz statusu podatkowego stron.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Przepisy podatkowe dotyczące nieruchomości zmieniają się stosunkowo często – w toku prac legislacyjnych pozostaje m.in. nowelizacja przepisów o uldze mieszkaniowej w PIT (art. 21 ust. 30b, pkt 3), planowana od 1 stycznia 2027 r. Przed podjęciem decyzji dotyczącej konkretnej transakcji warto zweryfikować aktualny stan przepisów, w tym aktualne teksty jednolite ustaw (m.in. ustawa o PCC – Dz.U. z 2026 r. poz. 191, ustawa o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. z 2026 r. poz. 399) oraz obowiązujące uchwały właściwej rady gminy.

Zatrudnianie piłkarzy spoza Unii Europejskiej w Polsce

FAQ

Zbrodnia VAT

Zbrodnia VAT

Zachęcamy również do zapoznania się z naszymi pozostałymi publikacjami.

Zatrudnianie piłkarzy spoza Unii Europejskiej w Polsce

Zatrudnianie piłkarzy spoza Unii Europejskiej w Polsce

• LinkedIn
• Facebook
• Twitter
• YouTube