Rozgraniczenie nieruchomości
Rozgraniczenie nieruchomości – Czym jest?
Rozgraniczenie nieruchomości to ustalenie granic między działkami, które może być inicjowane przez strony sporu lub organy administracyjne.
Wydawałoby się, że w XXI wieku, w dobie wysokiej jakości zdjęć satelitarnych oraz rejestrów prowadzonych od lat, granice nieruchomości są już na tyle jednolicie ustalone, że nie potrzebujemy przepisów przewidujących ich rozgraniczenie.
Tak jednak nie jest.
Pomimo notarialnego zgłaszania wszystkich zmian właścicielskich wciąż zdarzają się sytuacje, w których nie da się określić linii dzielącej dwie działki.
Różnice między dokumentacją a stanem faktycznym
Z różnicą między stanem wynikającym z dokumentacji dotyczącej danej działki a jej faktycznym kształtem najczęściej spotkamy się nabywając nieruchomość i prowadząc jej audyt prawny oraz lokalny.
Z analizowanych ksiąg wieczystych i dokumentacji znajdującej się w starostwie mogą wynikać zupełnie inne granice niż przyjęte przez poprzedniego właściciela i jego sąsiada. Na „papierze” działki dzieli prosta linia, zaś w rzeczywistości przyjęło się, że granica biegnie wzdłuż charakterystycznego ukształtowania terenu.
Przyjęte w ten sposób granice w oczywisty sposób wpływają na powierzchnię nabywanej przez nas działki. Jak nabywcy zależy nam na tym, aby wydano nam ziemię, za którą zapłaciliśmy.
Kiedy natomiast granice stają się sporne, a strony podejmą kroki, aby niepewny stan wyjaśnić – wówczas będziemy mówić o rozgraniczeniu nieruchomości.
Jak ono wygląda?
Rozgraniczenie nieruchomości – Jak je przeprowadzić?
Na wstępie należy zaznaczyć, że rozgraniczenie można przeprowadzić w dwóch trybach:
- administracyjnym
- sądowym
Są to powiązane ze sobą tryby. Postępowanie sądowe rozpocznie się jednak dopiero po zakończeniu postępowania administracyjnego lub kiedy jego przeprowadzenie nie będzie możliwe.
Poniżej skupimy się na postępowaniu administracyjnym. tryb sądowy zasługuje na osobny artykuł.
Jak wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe?
Strona lub urząd może wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe.
W przypadku wniosku strony sytuacja jest oczywista. Jeden z sąsiadów niezadowolony z aktualnego stanu sprawy składa wniosek o rozgraniczenie. Może się jednak zdarzyć tak, że obaj zainteresowani będą działać „zespołowo”.
Jeżeli chodzi o wszczęcie postępowania z urzędu, organ ma dwie podstawy:
- postępowanie towarzyszy scalaniu gruntów („Na obszarach objętych postępowaniem scaleniowym sprawy sporne związane z ustaleniem przebiegu granic nieruchomości rozstrzyga organ prowadzący to postępowanie, stosując odpowiednio przepisy o rozgraniczaniu nieruchomości”),
- zachodzą potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny.
Co rozumieć przez potrzeby gospodarki i interes społeczny? Pojęcia te są na tyle szerokie, że trudno jest jednoznacznie określić przesłanki wszczęcia postępowania na tej podstawie. Należy przyjąć dużą swobodę decyzyjną organu w tym zakresie. Innymi słowy każdy przypadek będzie traktowany indywidualnie. Nie ma bowiem podstawy prawnej, aby zmusić organ do wszczęcia postępowania.
Niezależnie od podstawy organ prowadzący postępowanie wystawia w postanowienie w przedmiocie wszczęcia postępowania.
Kto prowadzi rozgraniczenie nieruchomości?
Wniosek o rozgraniczenie (wszczęcie postepowania rozgraniczeniowego) składa się do właściwego organu administracji samorządowej – wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Wskazany organ działa wraz z upoważnionym geodetą. To geodeta przeprowadzi czynności „faktyczne” mające na celu przeprowadzenie rozgraniczenia, tj. prowadzących do ustalenia granic między nieruchomościami. Na czynności te składają się działania terenowe (np. szukanie słupków granicznych) oraz „biurowe” – analiza istniejącej dokumentacji (jeżeli jakakolwiek istnieje).
Wszyscy zainteresowani powinni uczestniczyć w działaniach terenowych. Zaproszenie na działania terenowe wysyła geodeta.
Rozgraniczenie nieruchomości – Przebieg
Co dalej po złożeniu wniosku o rozgraniczenie lub jego wszczęciu z urzędu? Przechodzimy do odtworzenia granic.
W kontekście postępowania rozgraniczeniowego administracyjnego największe znaczenie będą miały ustalenia geodety. Oczywiście jeżeli zainteresowani są zgodni (i np. prowadza postępowanie tylko po to, aby formalnie rozdzielić nieruchomości) i nie istnieje dokumentacja wskazująca na poprzednie granice geodeta wysłucha zainteresowanych i dojdzie do zawarcia ugody.
Co ciekawe jednak, geodeta nie ma pełnej dowolności w ustalaniu granic. Prawo geodezyjne i kartograficzne precyzyjnie określa hierarchię kryteriów, którymi się kieruje:
- znaki i ślady graniczne,
- mapy i inne dokumenty,
- punkty osnowy geodezyjnej,
- zgodne oświadczenia stron postępowania lub też jednej ze stron w sytuacji, gdy druga z nich nie składa oświadczeń i nie kwestionuje granicy.
O zgodnym oświadczeniu stron postępowania będziemy mówić dopiero, kiedy odtworzenie granic nie będzie możliwe na podstawie dokumentacji. Tym samym należy dojść do wniosku, że ustalenia stron pozostające sprzeczne z dokumentacją nie zostaną uwzględnione.
Rozwijając jeszcze powyższą hierarchię – geodetę obowiązuje rozporządzenie, które szczegółowiej określa kryteria i sposób traktowania poszczególnych dokumentów.
Należy jeszcze zaznaczyć, że postępowanie rozgraniczeniowe prowadzi się w stosunku do nieruchomości, a nie działek ewidencyjnych. Wydaje się to mało istotne może jednak mieć decydujące znaczenie przy planowaniu postępowania, albo sprzedaży działki (z wydzieleniem nowej księgi wieczystej).
Możliwe zakończenia postępowania rozgraniczającego
Ustalenia geodety mogą prowadzić do zawarcia przez strony postępowania ugody. Sporządzona w ten sposób ugoda ma moc ugody sądowej. Co istotne nie można jej później zmienić, konieczne jest przeprowadzenie osobnego postępowania. W pozostałych przypadkach geodeta sporządza protokół graniczny i opinię dotyczącą przebiegu granic.
Jeżeli nie dojdzie do zawarcia ugody, organ wydaje decyzję administracyjną na podstawie ustaleń geodety. Od decyzji możemy się odwołać. Sprawa trafi wówczas do kognicji sądu powszechnego.
Postępowanie zostanie również przekazane do sądu przez sam organ, jeżeli nie dojdzie do zawarcia ugody oraz ustalenia geodety nie pozwalają na jednoznaczne określenie granic.
Podsumowanie
Rozgraniczenie nieruchomości w postępowaniu administracyjnym mówiąc wprost jest tym „łatwiejszym” postępowaniem. Zakończy się decyzją lub ugoda jeżeli, odpowiednio – udało się ustalić granice na podstawie istniejącej dokumentacji lub w jej braku zainteresowani doszli do porozumienia co do przebiegu granic.
W pozostałych przypadkach postępowanie będzie się toczyć przed sądem. To z kolei oznacza zastosowanie przepisów postępowania cywilnego, które są zdecydowanie bardziej sformalizowane. Na tym etapie można nie obejść się już bez pomocy prawnika.
Na sam koniec należałoby jeszcze wskazać jak nie postępować w przypadku stwierdzenia różnicy między stanem wynikającym z dokumentów a faktycznym przebiegiem granic. Jeżeli uznamy, że konieczne jest przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego nie powinniśmy przed jego zakończeniem podejmować żadnych czynności mających na celu przesunięcie granicy. Takie działania mogą bowiem naruszać prawa sąsiada, za co niezależnie od rozgraniczenia będziemy odpowiadać.
W następnym materiale poruszymy kwestię postępowania rozgraniczeniowego w trybie sądowym.