Raport CAS

Wraz z nowym rokiem pojawił się raport CAS dotyczący sporów budowlanych w roku 2022 (dostępny tutaj: https://caservices.pl/raport-o-sporach-budowlanych-w-polsce-2022/). Wiodącymi tematami raportu są: wojna w Ukrainie, pandemia oraz wzrost kosztów. Nie powinno to dziwić – dwa z trzech wskazanych tematów są od lat na ustach nie tylko branży budowlanej, lecz towarzyszą praktycznie każdej sferze naszego życia, zarówno profesjonalnej jak i tej prywatnej.

Raport został sporządzony na podstawie odpowiedzi udzielonych przez uczestników rynku – inwestorów, wykonawców, podwykonawców, ale również przedstawicieli przestrzeni prawnej. Ogólny wniosek płynący z raportu przygotowanego przez CAS nie jest optymistyczny. Pomimo oceny w raporcie za 2021 r. przez 58% ankietowanych sytuacji po pandemii jako „dobrej” i „bardzo dobrej”, tak wybuch wojny w Ukrainie znacząco obniżył te nastroje – takie same odpowiedzi wybrało już tylko 16% uczestników. Negatywne oczekiwania oraz rosnące napięcie powodowane zmianami skutkować będzie powstaniem większej ilości sporów.

Spory budowlane – przyczyny

W ankiecie CAS, królem przyczyn powstawania sporów w roku 2022 jest „wzrost kosztów realizacji umowy”. Co ciekawe, na drugim miejscu uplasował się „brak podejmowania lub opóźnienie w podejmowaniu kluczowych decyzji”. Wskazywałoby to bowiem, że strony są świadome konieczności podejmowania decyzji jak najwcześniej, a pomimo tego problem ten znajduje się w czołówce.

Na trzecim miejscu znajdują się błędy w dokumentacji przekazanej przez zamawiającego (mówimy tutaj o formule „wybuduj”). Jest to wzrost z czwartego miejsca kosztem „odmiennych warunków zastanych na placu budowy”, w porównaniu z poprzednim rokiem.

Quo Vadis?

Nastroje w branży budowlanej zdominowane są przez obawy. Obawy o to, że wojna w Ukrainie w dalszym ciągu będzie negatywnie wpływać na rynek; obawy o to, że znacznie wzrosną koszty realizowania projektów, co z kolei rodzi ryzyko ich niedokończenia.

Wydaje się, że coraz częstsze będą spory budowlane powstałe przez okoliczności, za które tak naprawdę żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności – zmian na rynku spowodowanych destabilizacją sytuacji globalnej.

Spór budowlany

Mając na uwadze powyższe, w szczególności wspomniane już przyczyny oraz przyszły kierunek powstawania sporów, należy dojść do wniosku, że tak naprawdę spór budowlany może powstać na każdym etapie współpracy. Nie tylko przy naliczeniu kar umownych, czy przy okazji innych spraw związanych z „wykończeniem” wspólnych działań, lecz już na samym początku – przy ustalaniu postanowień umowy z generalnym wykonawcą/wykonawcą/inwestorem.

Dla przykładu weźmy hipotetyczną sytuację podwykonawców. Inwestor wypłacił ryczałtowe wynagrodzenie generalnemu wykonawcy. Ten z kolei musiał wydać więcej na materiał, który był niezbędny do realizacji danego etapu robót. Jako, że podwykonawcy wykonali już swoją pracę, generalny może trochę poczekać z wypłatą dalszego wynagrodzenia, aby móc zakupić dalszy materiał, aby z kolei nie narażać się na opóźnienie w realizacji skutkujące naliczeniem kary.

W ten sposób, w braku odpowiednich postanowień umownych, wartość sporu z czasem tylko rośnie.

Nie ma zatem czegoś takiego jak „zbyt wcześnie” na negocjacje. Proces zabiegania o to, żeby współpraca przebiegała bez sporów zaczyna się już na etapie wspomnianego omawiania umowy. To wtedy mamy największy wpływ na dalszą współpracę.

Koszty wojny ponoszą wszyscy

Brak podjęcia działań rodzi koszty po obu stronach. Inwestor musi mieć na uwadze, że wykonawca również ponosi określone koszty realizując roboty budowlane, w tym musi zapewnić płynność finansową wypłacając wynagrodzenie podwykonawcom.

I vice versa, wykonawca nie może postrzegać inwestora jako bankomatu. Budżet jest ograniczony. To samo dotyczy wykonawców w zestawieniu z generalnym wykonawcą.

Kwoty te są w jakiś stopniu zależne od globalnej sytuacji na rynku. Skutki pandemii oraz wojny odczuwają wszyscy. Naturalnym jest, że wzrost ogólnych kosztów ma wpływ na wartość samego sporu. Prawie 4/5 ankietowanych odpowiedziało, że wartość sporu wzrosła, a kolejne 3/5, że spodziewa się dalszych wzrostów.

Kosztowne konsekwencje

Doświadczenie nakazuje przyjąć, że znaczna większość umów nie zawiera klauzul waloryzacyjnych, a jeżeli nawet, to w związku z ciągłym wzrostem kosztów szybko się dezaktualizują. W obliczu prawie 45% wzrostu cen niektórych materiałów (jak chociażby cement) oraz kosztów samego transportu (diesel!), waloryzacja kontraktu o 10% może go nie uratować.

W tym wypadku naliczanie kar umownych za opóźnienie wynikające z przestoju związanego z brakiem materiałów jedynie pogłębia spór.

Brak podjęcia działań już na etapie ustalania postanowień umowy (klauzule waloryzacyjne) prowadzi w konsekwencji do rozwiązania umowy bez dokończenia robót budowlanych, co często jest dużo kosztowniejsze niż samo podjęcie wspólnych kroków, jak chociażby negocjacje w sprawie postanowień umowy, czy opóźnień wynikających z przerwanych łańcuchów dostaw.

Metody rozwiązywania sporów budowlanych

Jako najpopularniejszą metodę rozwiązywania sporów budowlanych w raporcie wskazano… „poczekamy-zobaczymy”. Przedstawiciele branży mają jednak świadomość tego, że to podejście, które na dłuższą metę się nie sprawdza. Wystarczy tylko spojrzeć na drugie miejsce przyczyn powstawania sporów.

Co więcej, jako najskuteczniejszą metodę rozwiązywania sporów wymieniają negocjacje stron (które są jednocześnie na drugim miejscu popularności), na drugim zaś mediacje. Widać tutaj pewną niekonsekwencję.

Doświadczenie nakazywałoby przyjąć, że do negocjacji powinniśmy przystąpić jak najwcześniej. Z jednej strony mówimy bowiem o sporach powstałych wskutek okoliczności obiektywnych (wzrost kosztów), co do których mediacje i negocjacje sprawdzą się najlepiej, z drugiej zaś strony wykonawcy i inwestorzy sami wskazują, że zwlekają z podjęciem działań i decyzji.

Wzrost popularności postępowań sądowych

Warto zauważyć, że wśród metod rozwiązywania sporów uznawanych za najskuteczniejsze na znaczeniu traci arbitraż. Przypadające mu dotychczas trzecie miejsce przejęły kosztowne (kwotowo i czasowo) sądy powszechne.

Stan ten może martwić, oznacza bowiem, że w zamyśle szybsze i tańsze postępowanie nie spełnia oczekiwań stron.

Doradzamy

Nie będzie przesadą, i myślę, że wszyscy prawnicy reprezentujący interesy klientów z branży nieruchomości, branży budowlanej zgodzą się, że czas na negocjacje dotyczące spraw związanych z ewentualnymi sporami, wbrew intuicji, zaczyna się już na etapie ustalania postanowień umowy.

Patrząc na wyniki raportu, w tym nie podejmowanie decyzji w czasie, wydaje się, że w negocjacjach przydaje się odpowiednia reprezentacja, która otwarcie i precyzyjnie będzie nie tylko pilnować potrzeb klientów, lecz również uwzględniać wspólny interes stron.

Jedną z metod, której brakuje na liście wskazanych przez CAS odpowiedzi, jest dialog oraz konsultacje na każdym etapie realizacji umowy, niezależnie od rodzaju sporu i jego wartości. Wszelkie sprawy, które rodzą wątpliwości stron, powinny być na bieżąco omawiane.