Sposoby wyceny nieruchomości
Sposoby wyceny nieruchomości
Sposoby wyceny nieruchomości
Wycena nieruchomości to proces służący określeniu jej wartości przy różnych celach — na przykład dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – pisaliśmy o tym TU i TU. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wyróżnia się trzy podstawowe podejścia: porównawcze, dochodowe i kosztowe, a także podejście mieszane, łączące elementy poprzednich. Wybór podejścia należy do rzeczoznawcy majątkowego i opiera się w szczególności na przeznaczeniu nieruchomości, dostępności danych oraz celu wyceny.
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
Podstawą podejścia porównawczego jest założenie, że wartość rynkowa nieruchomości odpowiada cenom, jakie zostały uzyskane za nieruchomości podobne, które wcześniej były przedmiotem transakcji na lokalnym (lub, w wyjątkowych przypadkach, regionalnym czy krajowym) rynku nieruchomości. Rzeczoznawca wybiera z bazy transakcji nieruchomości o cechach zbliżonych (tzw. „nieruchomości podobne”), koryguje ich ceny o różnice w kluczowych parametrach i dzięki temu określa wartość wycenianej.
Definicja nieruchomości podobnej
Zgodnie z przepisem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość podobna to ta, która jest porównywalna z nieruchomością wycenianą ze względu na:
- położenie,
- stan prawny,
- przeznaczenie,
- sposób korzystania oraz
- inne cechy wpływające na jej wartość.
Kryteria doboru i uzasadnienie
Dobór nieruchomości porównawczych to kluczowa decyzja rzeczoznawcy, która najczęściej opiera się na następujących cechach:
- Zakres terytorialny – zazwyczaj obręb ewidencyjny lub rynek lokalny,
- Horyzont czasowy – transakcje z okresu, w którym ceny były stabilne i trend znany,
- Cechy istotne – przeznaczenie, powierzchnia, stan techniczny, uzbrojenie, dostępność (np. do dróg). W operacie szacunkowym rzeczoznawca musi opisać wybór materiału porównawczego oraz wskazać, dlaczego odrzucono transakcje w szczególnych warunkach (np. egzekucyjne, z bonifikatą).
Metody w podejściu porównawczym
W ramach podejścia porównawczego można wyszczególnić kilka różnych metod analizy danych transakcyjnych, z których najczęściej wykorzystywane to:
- Metoda porównywania parami:
a) wybiera się co najmniej trzy nieruchomości podobne,
b) każda jest zestawiana osobno z wycenianą; ceny transakcyjne koryguje się współczynnikami odzwierciedlającymi różnice w atrybutach (np. wielkość, stan, usytuowanie względem drogi). - Metoda korygowania średniej ceny:
a) analiza kilkunastu lub więcej transakcji.
b) oblicza się średnią cenę transakcyjną całego zbioru, a następnie koryguje ją o współczynniki odpowiadające różnicom cech nieruchomości wycenianej względem przyjętej skali ocen. - Metoda analizy statystycznej rynku:
a) zbiór transakcji „traktowany jest” narzędziami statystycznymi (regresja, analiza wielowymiarowa).
b) wartość wyznacza się za pomocą modelu statystycznego dopasowanego do danych transakcyjnych i cech nieruchomości.
Korekta cen i wagi cech
W procesie wyceny nieruchomości istotnym etapem jest korekta cen transakcyjnych uwzględniająca różnice między nieruchomościami. Do tego celu wykorzystuje się korekty, które odzwierciedlają znaczenie poszczególnych atrybutów dla wartości rynkowej. Wśród niż można wyróżnić:
- korekty indywidualne – dla metody parami; każda różnica wyceniana jest osobno,
- współczynniki korygujące – ustalane na podstawie analizy rynku nieruchomości podobnych; mogą uwzględniać zmiany cen w czasie.
- wagi cech rynkowych – ważność cech (np. lokalizacja 40%, stan techniczny 30%, uzbrojenie 20%, powierzchnia 10%) dobierana jest na podstawie danych z operatów i raportów rynkowych.
PODEJŚCIE DOCHODOWE
Zasada metodologiczna
Podejście dochodowe opiera się na założeniu, że kupujący określi cenę nieruchomości na podstawie przewidywanego dochodu, jaki można z niej uzyskać. Stosuje się je do nieruchomości przynoszących dochód lub mogących generować przychody (np. z najmu, dzierżawy czy prowadzonej działalności). Metody stosowane w podejściu dochodowym są następujące:
- Metoda inwestycyjna – wycena na podstawie dochodów z czynszów najmu lub dzierżawy. Przychód roczny mnoży się przez współczynnik kapitalizacji albo dzieli przez stopę kapitalizacji. Współczynnik i stopa kapitalizacji pochodzą z analizy podobnych nieruchomości na rynku.
- Metoda zysków – dla nieruchomości, których dochód trudno oszacować na podstawie czynszów (np. działalność handlowo-usługowa). Dochód właściciela to udział w zyskach działalności prowadzonej na nieruchomości i na jej podobnych.
Przy zastosowaniu metody zysków rzeczoznawcy przyjmują określone założenia i ograniczenia. Zakłada się znajomość lub możliwość oszacowania przyszłych dochodów generowanych przez nieruchomość. W kalkulacjach pomija się takie elementy jak amortyzacja, koszty kredytu, podatek dochodowy oraz opłaty związane ze sprzedażą. Stopa dyskontowa ustalana jest na podstawie rentowności bezpiecznych lokat kapitału, z uwzględnieniem ryzyka inwestycyjnego charakterystycznego dla danej nieruchomości.
PODEJŚCIE KOSZTOWE
Podejście kosztowe określa wartość odtworzeniową nieruchomości jako sumę wartości gruntów i kosztów odtworzenia bądź zastąpienia części składowych (budynków, budowli) pomniejszonych o stopień ich zużycia. Wykorzystuje się je, gdy nieruchomość nie jest przedmiotem obrotu (np. obiekty specjalistyczne, zabytki) lub gdy brak jest porównywalnych transakcji.
Metody i techniki
- Metoda kosztów odtworzenia – koszt wytworzenia części składowych przy użyciu tych samych technologii i materiałów.
- Metoda kosztów zastąpienia – koszt odtworzenia części składowych z wykorzystaniem aktualnych technologii i materiałów o podobnej funkcji.
PODEJŚCIE MIESZANE
Łączy elementy podejść porównawczego, dochodowego i kosztowego i stosuje się je przede wszystkim do nieruchomości będących przedmiotem inwestycji budowlanych (budowa, rozbudowa, nadbudowa, modernizacja).
Metody mieszane:
- metoda pozostałościowa – różnica między wartością nieruchomości po wykonaniu robót (wycenianej podejściem porównawczym lub dochodowym) a średnimi kosztami tych robót, powiększona o zyski inwestora z analogicznych projektów.
- metoda kosztów likwidacji – wartość równa wartości gruntu pomniejszonej o koszty likwidacji części składowych i powiększonej o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce.
- metoda wskaźników szacunkowych gruntów – stosowana dla gruntów rolnych i leśnych przy braku transakcji; wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika wartości 1 ha i ceny jednostkowej (ziarno, drewno) z uwzględnieniem cech środowiskowych i agrotechnicznych.
Wybór podejścia i obowiązki rzeczoznawcy
Rzeczoznawca majątkowy zgodnie z przepisem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, kierując się:
- celem wyceny (rynkowy, administracyjny, odszkodowawczy, inwestycyjny),
- rodzajem i położeniem nieruchomości,
- przeznaczeniem w planie miejscowym lub decyzjach o warunkach zabudowy,
- stanem nieruchomości oraz dostępnością danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Sposoby wyceny nieruchomości – Podsumowanie
Wycena nieruchomości to skomplikowany proces, wymagający wyboru odpowiedniego podejścia do charakteru nieruchomości i celu wyceny. Podejście porównawcze służy do wyceny rynkowej na podstawie analogicznych transakcji, dochodowe – do oceniania na podstawie przyszłych dochodów, kosztowe – do określania wartości odtworzeniowej, a mieszane – do nieruchomości inwestycyjnych. Kluczowe jest właściwe uzasadnienie wyboru podejścia, transparentność materiału porównawczego oraz dokładność analiz, co zapewnia rzetelność i obiektywność operatu szacunkowego.
Wiele innych przydatnych treści znajdziesz tutaj: NIERUCHOMOŚCI I INWESTYCJE