Warunki zabudowy dla działki pojedynczej w Polsce
Zgodnie z prawem budowa domu musi być zgodna albo z warunkami zabudowy, albo z miejskim planem zagospodarowania przestrzennego. W artykule wyjaśniamy, w jakiej sytuacji potrzebne są warunki zabudowy, a kiedy wystarczy plan zagospodarowania przestrzennego.
Czym są warunki zabudowy?
Warunki zabudowy należą do ustawowych narzędzi regulowania przez gminę ładu przestrzennego. Określają przede wszystkim funkcję zabudowy oraz jej parametry. Chodzi o takie cechy jak między innymi wysokość budynku, geometria dachu, odsetek powierzchni, jaka może zostać zabudowana lub stosunek miejsc parkingowych do lokali mieszkalnych. Innymi słowy, wskazują co tak naprawdę może na danym terenie powstać. Warunki są zatem niezmiernie istotne z punktu widzenia inwestora mającego w planach konkretny sposób zabudowy. Niejednokrotnie to one definiują oraz świadczą o atrakcyjności danej działki.
Z warunkami zabudowy związane są zasadniczo dwa dokumenty: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzja o warunkach zabudowy. Pierwszy jest gminnym aktem prawa miejscowego. Uchwała dotyczy większego terenu, jest nią objęte do kilkudziesięciu działek. Decyzja o warunkach zabudowy – powszechnie nazywana „WZ” – wydawana jest natomiast na podstawie wniosku złożonego przez zainteresowanego w przypadku braku tego pierwszego. Dotyczy terenu jednej inwestycji – jak wskazano w orzecznictwie, ustawodawca nie ograniczył zakresu jednej decyzji do jednej działki.
Zamierzeniem ustawodawcy było, aby cały teren Polski był pokryty planami zagospodarowania, zaś procedurę wydawania decyzji o warunkach zabudowy powinno się traktować jako wyjątek. Praktyka jest jednak inna i częściej działki nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i należy składać wniosek o wydanie warunków zabudowy.
Zapytanie dot. warunków zabudowy przed zakupem działki
Przed podjęciem decyzji o nabyciu gruntu pod jakąkolwiek inwestycję, należy sprawdzić wymagania, jakie stawia gmina dla zabudowy na działce lub działkach, na terenie których planujemy rozpocząć budowę. Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie, czy dla danej okolicy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
W Polsce nie funkcjonuje stricte instytucja „Bauvoranfragevor Grundstückskauf”. Nie znajdziemy również jej odpowiednika. Najbliższym terminem będzie „zgłoszenia budowy”. Zgłoszenie funkcjonuje obok pozwolenia na budowę. Dotyczy mniejszych budów, np. domów jednorodzinnych (których obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza granice działki), kanalizacji kablowej lub remontów. Zgłoszenie składa się dla robót niewymagających pozwolenia na budowę. Realizowana na podstawie zgłoszenia budowa musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku – z uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy. Nie będzie jednak stanowić, tak jak niemiecki „Bauforanfrage”, zapewnienia większego bezpieczeństwa planowania.
Działka objęta planem zagospodarowania przestrzennego
W przypadku, kiedy interesująca nas działka znajduje się w zasięgu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przygotowywana przez nas dokumentacja musi spełniać przedstawione w niej warunki. Jedynie wtedy organ zaakceptuje wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, niezbędnego do przystąpienia do realizacji inwestycji. Wszystkie uchwały dotyczące planu miejscowego muszą być publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej. Informacji o nich można również szukać na stronach internetowych gmin. Dostęp do dokumentów jest zatem darmowy oraz nieograniczony.
Należy pamiętać, iż niekoniecznie brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznacza brak dokumentów w tej kwestii. W danym momencie może bowiem obowiązywać uchwała o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jakkolwiek taka uchwała nie ma normatywnego charakteru (aktu prawa miejscowego), tak wyznacza granice terenu, dla którego ma być sporządzany plan zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do niego wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy są wstrzymane. Od momentu ogłoszenia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu, biegnie termin na składanie do niego uwag oraz wniosków (nie krótszy niż 21 dni).
Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego
Co zrobić, kiedy istniejący plan zagospodarowania jest niezgodny z naszymi założeniami? Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego – uchwałą rady gminy. Jego zmiana może nastąpić jedynie poprzez przyjęcie odpowiedniej uchwały – podejmowanej wskutek złożenia stosownego wniosku lub z inicjatywy samych organów gminy. Wniosek składany jest do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Należy pamiętać, że wniosek nie jest rozpatrywany na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego. Ma jedynie charakter postulatywny. Organ nie ma zatem terminu, w którym musi odpowiedzieć. Po stwierdzeniu, iż zmiany są konieczne, wójt, burmistrz lub prezydent miasta przygotowuje niezbędną dokumentację oraz kieruje do rady miasta lub gminy wniosek o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu zagospodarowania.
Na uwadze należy mieć, iż przy sporządzaniu planów miejscowych dla organów wiążące są ustalenia studium (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego). Decyzyjność w tym zakresie jest zatem dla organu ograniczona. Pomimo dużej ogólności studium, jest ono publicznie dostępne, więc przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji można się z nim zapoznać.
Działka nieobjęta planem zagospodarowania przestrzennego
Jak wskazano na wstępie, pomimo założeń – większość działek w Polsce to działki bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie warunków, jakie powinna spełniać planowana inwestycja, będzie zatem zazwyczaj związane z procedurą uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Aby możliwe było wydanie warunków zabudowy, teren musi spełniać łącznie kilka kryteriów. Wymienić tu można dostęp do drogi publicznej lub istnienie (również w planach) uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego. Istotna jest również tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa. Polega ona na zapewnieniu ładu architektonicznego danego terenu i zapobieganiu rozproszeniu zabudowy. Innymi słowy, organ gminy, redagując decyzję o warunkach zabudowy, będzie brał pod uwagę cechy, parametry, gabaryty oraz formę istniejącej już w okolicy zabudowy.
Celem postępowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy jest ustalenie dla planowanej zmiany zagospodarowania terenu, która polega na budowie obiektu budowlanego, takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwoliłyby na włączenie danej inwestycji w ład przestrzenny okolicy.
Jak złożyć wniosek o warunki zabudowy?
Aby móc wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane legitymowanie się tytułem prawnym (głównie prawem własności) do danej działki. Co do zasady może to zrobić każdy zainteresowany inwestycją na danym terenie. Nie ma limitu wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Czy w takim razie możliwe jest jednoczesne wydanie kilku różnych decyzji o warunkach zabudowy? Tak. Również w tym samym czasie. Jako że inwestorzy mogą mieć różne plany co do zagospodarowania danego terenu, również warunki zabudowy mogą się między sobą różnić.
Jak już zostało wspomniane powyżej – decyzji o warunkach zabudowy dla danego terenu może być kilka. Która spośród nich będzie zatem ostatecznie obowiązywać? Odpowiedź brzmi: decyzja, która została przedłożona do uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę. W takim wypadku wszystkie inne wygasają, zaś inni zainteresowani tracą możliwość składania wniosku o wydanie takiej decyzji. Dodatkowo, w przypadku ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wszystkie wydane dotychczas warunki zabudowy również przestają obowiązywać, chyba że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.