Warunki zabudowy – „zagapienie się” może sporo kosztować
Warunki zabudowy – zmiany
Warunki zabudowy – „zagapienie się” może sporo kosztować
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. przesunęła moment wejścia w życie kluczowych zmian — z pierwotnie planowanego 1 stycznia 2026 r. na 1 lipca 2026 roku. Od tego dnia wchodzi w życie nowy system planowania, w którym centralną rolę odgrywa plan ogólny gminy jako akt prawa miejscowego. Oznacza to, że każda decyzja o warunkach zabudowy (WZ) wydana w ramach nowej procedury musi być zgodna z planem ogólnym. Stanowi to fundamentalną zmianę wobec obowiązującego obecnie stanu prawnego. Do tej pory zgodność ze studium nie była wymagana. Decyzja o warunkach zabudowy musiała być zgodna wyłącznie z planem miejscowym, jeśli on obowiązywał.
Co się zmieni? Najważniejsze skutki dla inwestorów
1. Plan ogólny jako wiążący akt prawa miejscowego
Plan ogólny to dokument o randze aktu prawa miejscowego – jego zapisy są wiążące nie tylko dla urzędników, lecz również dla inwestorów. Obecnie decyzje WZ nie muszą być zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Po wejściu w życie nowych przepisów, czyli w dniu 1 lipca 2026 r., każda nowa decyzja WZ wydawana na podstawie inwestycji lokalizowanej na obszarze objętym planem ogólnym (czyli jeżeli gmina przyjęła plan ogólny) musi być zgodna z jego zapisami: funkcją terenu, strefą planistyczną, standardami urbanistycznymi i ustaleniami co do zabudowy śródmiejskiej.
2. Moc decyzji WZ wydanych przed 30 czerwca 2026 r. – jaka ich moc?
Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 30 czerwca 2026 r. zachowują swoją ważność i skuteczność nawet po wejściu w życie planu ogólnego – nawet jeśli są z nim niezgodne. Oznacza to, że inwestorzy, którzy uzyskają decyzję WZ przed tym terminem (lub złożą wniosek przed tą datą), będą mogli realizować inwestycję zgodnie z treścią tej decyzji, niezależnie od późniejszych zmian planistycznych w gminie.
3. Wnioski złożone przed 30 czerwca – co z nimi?
Jeśli inwestor złożył wniosek o WZ przed 30 czerwca 2026 r., to sprawa będzie procedowana na podstawie „starych przepisów”. Zgodnie bowiem z przepisem z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do spraw dotyczących ustalenia warunków zabudowy wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie planu ogólnego, stosuje się przepisy dotychczasowe. Decyzja o warunkach zabudowy nie musi być zatem zgodna z planem ogólnym, jeśli wniosek o jej wydanie został złożony przed dniem wejścia w życie tego planu, nawet jeżeli plan ogólny będzie już obowiązywał w dniu wydania decyzji.
4. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy po 1 lipca 2026 r.
Ze względu na to, że od 1 lipca 2026 r. wejdzie w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to zależnie od stanu prac planistycznych w gminie inne będą zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy:
- jeśli gmina na dzień złożenia wniosku nie ma uchwalonego planu ogólnego, decyzja o warunkach zabudowy nie może zostać wydana – brak planu ogólnego uniemożliwia po 1 lipca 2026 t. wszczęcie postępowania w sprawie WZ;
- jeśli gmina posiada obowiązujący plan ogólny, decyzja WZ może zostać wydana tylko wtedy, gdy działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, wskazanym w tym planie i musi być z nim zgodna.
5. Nowe zasady ważności decyzji
Decyzje WZ, które stały się prawomocne po 1 stycznia 2026 r. (tutaj termin nie uległ przedłużeniu), będą miały charakter terminowy – będą ważne pięć lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Dotyczy to wszystkich decyzji WZ, bez względu na plan ogólny. Powyższą kwestię reguluje dodany przepis art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dotyczy to także decyzji wydanych po 1 lipca 2026 r. nawet jeśli spełniają warunki zgodności z planem ogólnym. Jeśli zatem uda się uzyskać prawomocne warunki zabudowy przed 1 stycznia 2026 r., to takie warunku zabudowy będą bezterminowe.
Statystyka i przeciążenie urzędów gmin – co pokazują dane?
Według danych z Geoportalu „Na Mapie” i monitoringu OnGeo (stan na 30 czerwca 2025 r.):
- tylko 122 gminy (czyli 4,92%) opublikowały projekt planu ogólnego — są na bardziej zaawansowanym etapie prac.
- ponad 2 000 gmin (ok. 80,96%) zgłosiło przystąpienie do prac, ale nie ma projektu.
- około 350 gmin (14,12%) nie podjęło żadnych działań w sprawie planu ogólnego — nie ma identyfikatora, nie zgłoszono przystąpienia[1].
Równolegle gminy odnotowują lawinowy wzrost liczby wniosków o decyzje WZ — w niektórych regionach nawet o 200–240% w porównaniu z wcześniejszymi latami — co prowadzi do znacznych opóźnień w obsłudze. Urzędy są przeciążone, a czas na złożenie wniosku ucieka.
[1] Ostatni rok na plany ogólne. Sprawdzamy, ile gmin opublikowało POG i które regiony zaspały – OnGeo.pl Blog
Co powinni zrobić inwestorzy – pilne zalecenia
W związku z nadchodzącymi zmianami w systemie planowania przestrzennego inwestorzy powinni już teraz podjąć konkretne działania, aby zabezpieczyć możliwość realizacji swoich zamierzeń. Poniżej przedstawiamy kluczowe zalecenia, które pomogą przygotować się na wprowadzenie planów ogólnych i uniknąć ryzyka utraty prawa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy:
- Składanie wniosków o WZ jak najszybciej, nie później niż do 30 czerwca 2026 r. Nawet jeśli decyzja zostanie wydana później, inwestor zachowuje uprawnienia.
- Monitorowanie statusu prac nad planem ogólnym w gminie – sprawdź w BIP (biuletynie informacji publicznej) lub geoportalu, czy gmina opublikowała projekt lub wydała uchwałę do sporządzenia planu ogólnego i na jakim etapie jest ten proces.
- Analiza projektów planu ogólnego pod kątem obszaru uzupełnienia zabudowy – bez jego wskazania w planie, po wejściu planu ogólnego nie będzie można uzyskać WZ – co do zasady jeżeli obszar, dla którego będziemy chcieli uzyskać decyzję WZ, będzie znajdował się poza obszarem uzupełnienia zabudowy, to nie będzie można dla tego obszaru uzyskać decyzji WZ..
Podsumowanie – Warunki zabudowy
Zmiany w przepisach planistycznych wprowadzają nowe zasady dotyczące decyzji o warunkach zabudowy. Poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany, o których należy bezwzględnie pamiętać:
- Plan ogólny będzie wiążącym aktem prawa miejscowego – każda nowa decyzja WZ musi być z nim zgodna, co sprawia, że reformy polityki planistycznej są realnym ograniczeniem,
- Wnioski złożone przed 30 czerwca 2026 r. zapewniają prawo do decyzji nawet po wejściu w życie planu ogólnego i mimo jego sprzeczności z wcześniejszymi ustaleniami,
- Decyzje o warunkach zabudowy, które się uprawomocnią już w 2026 r., nie będą bezterminowe, lecz będą miały pięcioletnią ważność,
- Gminne urzędy są przeciążone rosnącą liczbą wniosków o WZ – inwestorzy nie mają już czasu czekać.
Wiele innych przydatnych treści znajdziesz tutaj: NIERUCHOMOŚCI I INWESTYCJE