Rozgraniczenie nieruchomości przed sądem
Rozgraniczenie nieruchomości przed sądem
W dzisiejszym artykule przedstawimy Wam praktyczne aspekty dotyczące Rozgraniczenie nieruchomości przed sądem.
W poprzednim materiale omówiliśmy pokrótce postępowanie rozgraniczeniowe w trybie administracyjnym. Wyjaśniliśmy, kiedy do niego przystępujemy, kto je prowadzi oraz co jest najważniejsze z punktu widzenia zainteresowanych.
Dla przypomnienia:
- postępowanie można wszcząć z urzędu lub na wniosek;
- geodeta wyznaczony przez gminę kieruje się istniejącą dokumentacją lub w jej braku zgodną wolą stron;
- postępowanie kończy się ugodą, decyzją organu albo trafia do sądu.
Przesłanki skierowania sprawy do sądu
W dzisiejszym artykule interesują nas ostatnie trzy słowa poprzedniego akapitu – „trafia do sądu”.
Jak już pisaliśmy, może to nastąpić na dwa sposoby:
- organ nie ma dostatecznych informacji, aby wydać opinię i przekazuje sprawie albo
- jedna ze stron jest niezadowolona z wyników postępowania i odwołuje się od decyzji.
Innymi słowy, konflikt między sąsiadami zawsze doprowadzi do postępowania sądowego.
Rozgraniczenie nieruchomości przed sądem – Jak przebiega postępowanie?
Postępowanie rozgraniczeniowe przed sądem toczy się w trybie postępowania nieprocesowego. Nie jest to zatem typowe postępowanie kontradyktoryjne, w którym praktycznie cały ciężar dowodowy spoczywa na stronach. Notabene nie będziemy mówić o „stronach” tylko „wnioskodawcy” oraz „uczestnikach”.
W praktyce jednak „strony” będą kierowały do sądu pisma, w których bezpośrednio będą odnosić się do argumentów i dowodów drugiej „strony”. W ten sposób postępowanie przypomina bardziej przepychanie granicy na papierze.
Mając na uwadze fakt, że funkcjonujemy tutaj w rygorze kodeksu postępowania cywilnego, możemy również przyjąć dwuinstancyjność. Po wydaniu orzeczenia możemy się od niego odwołać.
Możliwe kryteria rozgraniczenia
Rozgraniczenie nieruchomości przed sądem
Ustawodawca w przepisie art. 153 Kodeksu cywilnego wymienił nie tylko kryteria, które sądy powinny brać pod uwagę podczas rozgraniczenia, ale również kolejność ich stosowania.
Stan prawny
Zgodnie z przepisami w przypadku, gdy granice gruntów stały się sporne, weryfikuje się stan prawny (aktualny w chwili orzekania). Trzeba pamiętać, że jeżeli istnieje możliwość dokonania rozgraniczenia na podstawie stanu prawnego, to niedopuszczalne jest rozgraniczenie na podstawie innego kryterium. Kryterium stanu prawnego ma pierwszeństwo w przypadku takich postępowań. Na czym polega ustalenie stanu prawnego? Sąd stara się określić przestrzenny zasięg granic własności lub użytkowania wieczystego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego ustalenia muszą być na tyle miarodajne, aby móc odtworzyć prawną granicę nieruchomości ze wszystkimi szczegółami. Na tym etapie sąd posługuje się wszelkimi dostępnymi dowodami, w szczególności dokumentami. W piśmiennictwie wskazuje się, że mogą to być w szczególności następujące dokumenty:
- odpisy z ksiąg wieczystych,
- odpisy orzeczeń i ugód sądowych lub administracyjnych,
- akty notarialne w przedmiocie przeniesienia własności nieruchomości,
- wyciągi z tabel likwidacyjnych.
Ostatni spokojny stan posiadania
Jeżeli tego stanu prawnego nie można stwierdzić, granice ustala się według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Czy jest ostatni spokojny stan posiadania? Chodzi o stan ustabilizowany, podczas którego trwania między stronami postępowania rozgraniczającego nie było sporów co do linii rozgraniczającej nieruchomości. Nie chodzi o stan, który pozwala na stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie. Jest to bowiem zbyt długi okres – dwadzieścia lub trzydzieści lat. W ocenie Sądu Najwyższego to taki stan, który „trwa zbyt długo, by pozbawienie dotychczasowego posiadacza pasa ziemi przez ustalenie granicy z uwzględnieniem wszelkich okoliczności dało się pogodzić z zasadami współżycia społecznego”. Trzeba mieć na uwadze fakt, że rozgraniczenia według ostatniego spokojnego stanu posiadania nie można opierać na treści wyroku zapadłego w sprawie o naruszenie posiadania. Z tego wyroku wynika ostatni stan posiadania, a nie ostatni spokojny stan posiadania.
Uwzględnienie wszelkich okoliczności
W przypadku, gdy sąd nie jest w stanie ustalić przebiegu granic według ostatniego spokojnego stanu posiadania, ustala się granice nieruchomości z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Powyższe wynika z treści przepisu art. 153 Kodeksu cywilnego. W doktrynie wskazuje się, że w takim przypadku sąd powinien brać pod uwagę w szczególności następujące elementy:
- obecne i planowane przeznaczenie każdej z nieruchomości,
- ukształtowanie ich powierzchni,
- istniejącą i planowaną zabudowę,
- dostęp do drogi publicznej.
Wskazuje się również, że sąd powinien kierować się niedługotrwałym stanem posiadania, doniosłością gospodarczą gruntów dla każdego z właścicieli gruntów oraz dogodnością dostępu do budynków położonych na gruntach.
Rozgraniczenie nieruchomości przed sądem – Dopłata pieniężna
W przypadku gdy sąd ustala granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, może przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną, co wprost wynika z przepisu art. 153 Kodeksu cywilnego. Podkreślić trzeba, że ta dopłata możliwa jest wyłącznie w ostatnim sposobie ustalenia granic, tj. z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Chodzi o sytuację, gdy fragment gruntu zgodnie z zebranym materiałem dowodowym mógłby przynależeć do każdej z rozgraniczanych nieruchomości. Dopłata ma być formą rekompensaty dla strony, która nie otrzymała lub straciła pas przygraniczny. O przyznaniu takiej dopłaty sąd może orzekać tylko na wniosek zainteresowanej strony i w jego granicach. Wysokość dopłaty powinna odpowiadać różnicy w rynkowej wartości przyznanych stronom pasów gruntu. Nie ma oczywiście żadnych przeszkód, żeby strony ustaliły wysokość dopłaty w zawartej między nimi ugodzie.
Co sąd bierze pod uwagę?
Przechodzimy do najważniejszej kwestii dzielącej postępowanie administracyjne od sądowego. Przed sądem możemy powołać wszystkie dowody, które przybliżą nas do oczekiwanych rezultatów. Dlatego tak ważne jest holistyczne podejście do sprawy.
Praktyka – nie bójmy się pomocy
| Często zdarza się, że nie mamy pomysłu, skąd możemy wziąć dodatkowe dokumenty, które pomogłyby nam przekonać sąd co do prawidłowości naszej wizji granicy nieruchomości. Może być również na odwrót – powinniśmy się dowiedzieć wcześniej, czego możemy się spodziewać. W tym momencie warto wysłać stosowny wniosek do starostwa, gminy, urzędu miasta z wnioskiem o przesłanie dokumentów archiwalnych dotyczących naszej działki. Istotny jest tutaj interes prawny, który oczywiście wynika z samego postępowania. Przesłanie dokumentów (w tym ich przeszukanie) może być powiązane z opłatą, jednak niezależnie od jej wysokości jest to zawsze niska kwota w porównaniu z wiedzą, jaką w ten sposób otrzymujemy. |
Co ciekawe postępowanie przeprowadzone przed organem administracyjnym nie ma wpływu na obowiązki sądu związane z zebraniem materiału dowodowego. Innymi słowy, sąd prawie zawsze powoła dowód z opinii biegłego geodety.