Zmiany dla Przedsiębiorców: Nowelizacja w użytkowaniu wieczystym ułatwia drogę do inwestowania

Co zrobić z użytkowaniem wieczystym w XXI wieku?

Użytkowanie wieczyste to forma ograniczonego prawa do korzystania z nieruchomości. Użytkownik wieczysty  ma prawo do korzystania z nieruchomości przez określony czas (najczęściej na 99 lat), płacąc coroczną opłatę za użytkowanie. 

Odkryciu, że interesująca nas nieruchomość nie stanowi własności sprzedawcy tylko przedmiot użytkowania wieczystego, najczęściej towarzyszy zawód poprzedzający szybkie wyszukiwanie informacji w Internecie jak ten stan zmienić. Bądź co bądź, instytucja użytkowania wieczystego postrzegana jest w głównej mierze jako relikt przeszłości, mający swoje miejsce jeszcze w PRL. 

Na szczęście ustawodawca zauważył ten problem i wyszedł naprzeciw oczekiwaniom. W 2019 r. wprowadzono ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Już pierwszy artykuł regulacji jasno ustala jej cele: 

„Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.” 

Procedura przekształcenia prawa użytkowania wieczystego była automatyczna. Mieszkańcy otrzymywali zaświadczenia potwierdzające przekształcenie bez konieczności składania wniosków. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego związane było z obowiązkiem uiszczenia opłaty jednorazowej lub uiszczania opłat rocznych (przez okres 20 lat). Zaznaczyć należy, że ustawa dotyczyła tylko gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. W tym kontekście oznacza to przede wszystkim mieszkania realizowane przez deweloperów (bloki).

Nowa droga dla przedsiębiorców

W dniu 31 sierpnia 2023 r. w życie wchodzi nowa regulacja, skierowana tym razem do szerszego grona zainteresowanych. Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (ogłoszona w Dzienniku Ustaw 31 lipca 2023 r.). 

Według informacji przekazanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w Polsce jest obecnie 405 tysięcy gruntów w użytkowaniu wieczystym (dokładnie 405 796 według ksiąg wieczystych). Głównym celem regulacji jest zmniejszenie tej liczby poprzez ułatwienie, głównie przedsiębiorcom, przejścia przez proces przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności.

Nowelizacja w pigułce

Jak?

Przede wszystkim – odmiennie niż było to w przypadku wspomnianej już ustawy zmieniającej użytkowanie wieczyste w prawo własności gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe z mocy prawa – ustawa przewiduje możliwość złożenia wniosku o takie przekształcenie. Użytkownicy wieczyści sami będą zdecydować o przekształceniu przysługującego im prawa w prawo własności. 

Wnioski będzie można składać do właściwego organu przez rok od wejścia w życie ustawy, to jest w okresie od 31 sierpnia 2023 r. do 31 sierpnia 2024 r. Organ nie będzie mógł odmówić sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego. 

Kto?

Ustawa dotyczy wszystkich użytkowników wieczystych. Nie wprowadza ograniczeń ze względów podmiotowych. O tym, czy możliwe będzie przekształcenie decyduje sama nieruchomość. Co do zasady zmiana użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy wszystkich gruntów. 

Wyjątek stanowią tak zwane ogródki działkowe oraz grunty niezabudowane, na sprzedaż których zgodę musi wyrazić samorząd, starosta lub wojewoda. Umowa użytkowania wieczystego musi również trwać już 10 lat. Jak wskazano w uzasadnieniu ustawy, ograniczenie to wprowadzono z uwagi na szczególną funkcję terenów lub stan realizacji celów użytkowania wieczystego (…) Na tym tle za celowe uznano wyłączenie spod roszczenia gruntów wykorzystywanych na prowadzenie ogrodów działkowych, które pełnią szczególnie doniosłą rolę na obszarach zurbanizowanych.  

Idąc dalej, wyłączone zostały również grunty powierzone KOWR, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym, parkom narodowym, Wodom Polskim oraz grunty na terenie portów i przystani. Trudno nie zauważyć intencji stojących za decyzją ustawodawcy w zakresie tych wyłączeń. Grunty te wymagają szczególnej ochrony ze względu na ich przeznaczenie. 

Najistotniejszym wyłączeniem są jednak grunty niezabudowane oraz nieruchomości, co do których cel użytkowania nie został zrealizowany. W tym zakresie wskazuje się, że zmiana użytkowania wieczystego w prawo własności prowadziłoby do ograniczenia narzędzie kształtowania polityki przestrzennej oraz sposobu zagospodarowania gruntów.  

Odnosząc się jeszcze do zrealizowanego celu – co to właściwie znaczy? W umowie użytkowania wieczystego wskazuje się cel na jaki wydawana jest nieruchomość, dajmy na to na cel mieszkaniowy. Jest to cel terminowy. Jeżeli użytkownik nie wywiązał się z tego obowiązku – nie możemy złożyć wniosku. Dlatego istotne jest, aby sprawdzić dokładne uwarunkowania prawne dla posiadanego przez nas gruntu. Cel użytkowania determinuje również % rocznej opłaty, o czym za chwilę. 

Należy również pamiętać, że sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Cena

Podobnie jak w przypadku poprzedniej ustawy, użytkownik będzie miał możliwość wyboru pomiędzy opłatą jednorazową a ratami. Domyślnie opłata wynosi dwudziestokrotność (20x) dotychczasowej opłaty rocznej lub dwudziestopięciokrotność (25x) w przypadku wnoszenia opłaty ratalnie.  

Dla przypomnienia, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1% dla gruntów oddanych na cele rolne oraz mieszkaniowe oraz 3% dla pozostałych nieruchomości gruntowych (pomijamy tutaj pozostałe przypadki). % liczy się od wartości nieruchomości gruntowej określanej przez biegłego rzeczoznawcę.  

Perspektywa zwrotu takiej inwestycji (to jest przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie omawianej ustawy) to zatem przynajmniej 20 lat, wtedy bowiem wyrówna się opłata jednorazowa za zmianę użytkowania z ponoszonymi dotychczas opłatami rocznymi.  

Dla przykładu: deweloper posiada w użytkowaniu wieczystym grunt, na którym zamierza wybudować mieszkania. Nieruchomość jest warta 1,5 miliona zł. Od tej wartości opłacana jest roczna, 1%-owa opłata  – 15 tys. zł rocznie. Opłata jednorazowa przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności wyniesie zatem 300 tys. zł. To deweloper zdecyduje, czy opłaca mu się taka transakcja.  

Co istotne – w obu przypadkach wykup liczy się jako iloczyn (20 lub 30-krotność) dotychczasowej stawki procentowej rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Nowelizacja ustawy a inne sposoby na wykup użytkowania wieczystego

Powstaje pytanie co się dzieje, kiedy w stosunku do użytkowanego gruntu toczy się już postępowanie o zmianę stawki procentowej użytkowania wieczystego lub postępowanie o zniesienie użytkowania (na podstawie dotychczasowych przepisów). 

Kwestię przekształcenia użytkowania wieczystego na podstawie wprowadzonej nowelizacji, w momencie, kiedy ubiegamy się już o zmianę stawki lub wykup gruntu poruszymy w osobnym artykule.

Podsumowanie

Nowe przepisy wydają się krokiem w dobrą stronę. Wprowadzone ograniczenia, w szczególności co do gruntów niezabudowanych świadczą jednak o tym, że nowelizacja nie jest krokiem ku usunięciu instytucji użytkowania wieczystego z obrotu prawnego, tylko próbą jej graniczenia.  

Niemniej z pewnością znajdzie się grono podmiotów spełniających wszystkie przesłanki, które chętnie z możliwości wykupu skorzystają. Brak możliwości odmowy sprzedaży ze strony państwa będzie największą zachętą.